Atunci când vine vorba despre cumpărarea unei locuințe noi, fie casă sau apartament, cumpărătorul trebuie să țină cont despre mai multe aspecte care țin de starea fizică a imobilului sau situația juridică a acestuia. În caz contrar, apar litigii în instanță care umbresc întru-totul entuziasmul cumpărătorului, care visa să se mute într-o casă nouă, dar mai este vorba și despre pierderea unor sume considerabile de bani și timp. Iar astfel de procese civile există destule, slavă Domnului!
Atunci când doriți să vă achiziționați un apartament, de exemplu, trebuie să aveți în vedere multe aspecte, asta pentru a vă bucura din plin de el, fără a avea probleme de ordin tehnic sau juridic, asta dacă doriți să vă ocupați personal de tranzacție, fără a apela la serviciile unui avocat. Nu este suficient să identificați locuința perfectă doar vizual. Este nevoie de o verificare riguroasă a stării acesteia în prealabil a tot ceea ce înseamnă starea fizică a imobilului, pentru a nu avea surprize neplăcute ulterior, iar pentru partea juridică, dacă nu optează pentru asistență juridică, un cumpărător va trebui să verifice cel puțin situația imobilului astfel cum reiese din extrasul de carte funciară și din titlul vânzătorului, eventual cu ajutorul notarului ce va autentifica contractul de vânzare cumpărare.
Au fost destule cazuri care au ajuns să fie tranșate în instanță, după ce cumpărătorii au constatat, după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, că, de fapt, s-au mutat într-un imobil format doar din niște încăperi și atât, fără finisaje, fără uși interioare sau chiar fără utilități. De ce? Pentru că nu au fost stipulate în contract, iar cumpărătorul a dedus că acestea erau incluse în prețul imobilului.
Pățania unei familii: au cumpărat un apartament ”chel”
Un bărbat care s-a mutat, împreună cu familia, în Constanța, în urmă cu câțiva ani, a achitat prețul unui apartament, după ce l-a văzut inițial și a stabilit că acesta corespunde cerințelor. Proprietarul-vânzător i-a cerut să îl lase 2 zile pentru a se muta, după semnarea contractului la notar, însă, în momentul în care noul proprietar a intrat în casă, nu a mai găsit nici fasungurile de la becuri, nici lavoare, nici bateriile aferente. Nici scaunul de toaletă nu i-a fost lăsat. Practic, a găsit doar pereții goi și atât. Degeaba a răsfoit contractul și a încercat să depună reclamații împotriva vânzătorului. În contract era precizat faptul că apartamentul a fost vândut fără finisaje și fără aparatajele electrice.
Mai multe lămuriri ne oferă avocatul Cătălin Niță din Baroul București.
”Starea imobilului, vândut pe piața liberă de un dezvoltator sau de către o persoană fizică, se precizează în contractul de vânzare/cumpărare, la descrierea obiectului contractului. În ideea descrierii obiectului tranzacției, în contract se poate preciza că obiectul (apartamentul, casa etc) se vinde finisat, utilat și cu toate instalațiile funcționale, se poate preciza dacă apartamentul este demi-finisat, nefinisat sau ”la roșu”. Dar de regulă, când se vinde un apartament ”la gata”, acesta trebuie să fie utilat cu tot ce înseamnă prize, întrerupătoare, baterii de duș, toaletă, becuri, apă, curent, canalizare etc. În momentul în care nu se specifică în contract, iar acesta conține elemente suficiente în raport de care părțile ori instanța să poată aprecia, întotdeauna contractul se interpretează în favoarea cumpărătorului. Dacă în contract nu se specifică starea obiectului, al apartamentului, teoretic, vânzătorul poate să îl vândă gol, așa cum se poate vinde un imobil care să nu existe, pentru că condiția vânzării trebuie să ca obiectul să fie determinat sau determinabil”.
A cumpărat un apartament neracordat la utilități
În condițiile în care un dezvoltator vinde un spațiu, un apartament, într-un bloc nou, neracordat la utilități, deși în contract este menționat faptul că imobilul are toate utilitățile și sunt funcționale, ne aflăm în prezența unui litigiu care poate fi soluționat doar în instanță, după cum ne explică avocatul Cătălin Niță.
”În acest caz, cumpărătorul trebuie să se adreseze instanței de judecată, pentru faptul că vânzătorul nu a respectat contractul, adică nu a livrat bunul care face obiectul vânzării, în condițiile prevăzute în contract. Este vorba despre neexecutarea contractului, adică ne aflăm în prezența răspunderii civile contractuale”, ne-a mai declarat avocatul Cătălin Niță.
Există și un caz de acest gen, care a ajuns în instanță și în care s-a dat o pronunțare recent, pe data de 26 martie.
Potrivit datelor furnizate de Portalul Instanțelor de Judecată, dar și de către o altă persoană, un cetățean, Alexandru Ganea, în 2017 a plătit avansul de 30.000 de euro pentru un apartament aflat într-un bloc al dezvoltatorului Astoria Building SRL, firmă de construcții ce aparține afaceristului Nicu Babu. Potrivit reclamantului, în momentul în care a fost chemat să semneze actele de punere în posesie, apartamentul nu era racordat nici la rețeaua de curent, nici la cea de gaze. Clientul a refuzat să-l accepte în starea respectivă, întrucât I s-a spus în prealabil că va avea și curent, și gaze.
Așa cum era de așteptat, s-a ajuns în instanță, pe rolul Tribunalului Constanța fiind înregistrat dosarul 1681/212/2019, având ca obiect ”rezoluțiune contract”. Practic, bărbatula renunțat la contract și a cerut avansul înapoi. Doar că instanța i-a respins acțiunea civilă ca nefondată. Ba a mai fost obligat să achite și cheltuielile de judecată.
Iată minuta instanței:
”Solutia pe scurt: Respinge acţiunea civilă formulată de reclamantul Ganea Alexandru în contradictoriu cu pârâta SC ASTORIA BUILDING SRL, ca nefondată. Admite cererea reconvenţională formulată de pârâta reconvenientă SC ASTORIA BUILDING SRL în contradictoriu cu reclamantul pârât Ganea Alexandru. Dispune rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.300/10.03.2017 la Biroul Notarului Public Laura Manţu încheiată între pârâta reconvenientă SC ASTORIA BUILDING SRL în calitate de promitentă vânzătoare şi reclamantul pârât Ganea Alexandru în calitate de promitent cumpărător. Obligă reclamantul pârât Ganea Alexandru către pârâta reconvenientă SC ASTORIA BUILDING SRL la plata daunelor interese stabilite convenţional prin păstrarea avansului în valoare de 30000 euro, achitat către promitenta vânzătoare. Obligă reclamantul pârât Ganea Alexandru către pârâta reconvenientă SC ASTORIA BUILDING SRL la plata sumei de 6925 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, taxa de timbru şi onorariu avocat. Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la data comunicării prezentei sentinţe. Apelul se va depune la Tribunalul Constanţa. Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei la data de 26.03.2021”.
Recomandarea este ca, atunci când doriți să faceți o astfel de tranzacție, mai bine apelați la serviciile unui jurist, decât să cheltuiți bani inutil și să vă pierdeți timpul prin instanțe.
Daniel ALBU
