Anularea titlului de proprietate emis nelegal intervine în situațiile în care actele de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate asupra unor terenuri au fost emise cu încălcarea dispozițiilor legale imperative, având drept consecință afectarea circuitului civil al bunurilor imobile și crearea unor premise pentru litigii între titularii de drept și persoanele cărora le-au fost atribuite terenurile în mod nelegal. Având în vedere principiul legalității, orice act administrativ sau juridic care încalcă normele în vigoare poate fi supus controlului instanțelor de judecată, iar constatarea nulității absolute a acestuia este o măsură prin care se restabilește ordinea juridică și dreptul de proprietate al adevăraților titulari.
Legislația care reglementează anularea titlului de proprietate emis nelegal este vastă și include atât norme generale de drept civil, cât și acte normative speciale aplicabile fondului funciar. Printre principalele reglementări relevante se numără Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, Legea nr. 169/1997 pentru modificarea și completarea acesteia, precum și Legea nr. 1/2000 privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și forestiere. Conform prevederilor articolului III din Legea nr. 169/1997, sunt considerate nule absolut actele prin care s-a dispus în mod nelegal asupra unor terenuri, încălcându-se principiile și regulile stabilite de legislația aplicabilă.
Astfel, sunt supuse nulității absolute:
- actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate, în favoarea persoanelor care nu erau îndreptăţite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri sau constituiri, cum sunt:
- actele de reconstituire în favoarea unor persoane care nu au avut niciodată teren în proprietate predat la cooperativa agricolă de producţie sau la stat sau care nu au moştenit asemenea terenuri;
- actele de reconstituire şi constituire în favoarea altor persoane asupra vechilor amplasamente ale foştilor proprietari, solicitate de către aceştia, în termen legal, libere la data solicitării, precum şi actele de constituire pe terenuri scoase din domeniul public în acest scop;
- actele de reconstituire şi constituire a dreptului de proprietate în favoarea altor persoane asupra terenurilor proprietarilor care nu au fost înscrişi în cooperativa agricolă de producţie, nu au predat terenurile statului sau acestea nu au fost preluate de stat prin acte translative de proprietate;
- actele de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate emise după eliberarea titlului de proprietate fostului proprietar pe vechiul amplasament, transcris în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni sau, după caz, intabulat în cartea funciară, precum şi actele de înstrăinare efectuate în baza lor;
- actele de reconstituire şi constituire a dreptului de proprietate în măsura în care au depăşit limitele de suprafaţă stabilite de art. 24 alin. (1) din Legea fondului funciar nr. 18/1991;
- actele de reconstituire a dreptului de proprietate asupra unor terenuri forestiere pentru persoanele care nu au deţinut anterior în proprietate astfel de terenuri.
- actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole aflate în domeniul public sau privat al statului, ori în domeniul public al comunelor, oraşelor sau municipiilor;
- actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate în intravilanul localităţilor, pe terenurile revendicate de foştii proprietari, cu excepţia celor atribuite conform art. 23 din Legea nr. 18/1991;
- actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole constituite ca izlaz comunal;
- actele de constituire a dreptului de proprietate, în condiţiile art. 20 din Legea nr. 18/1191, în localităţile în care s-a aplicat cota de reducere prevăzută de lege;
- actele de constituire a dreptului de proprietate, în condiţiile art. 20 din Legea nr. 18/1991 şi în cazul în care în localitatea respectivă nu s-a constituit dreptul de proprietate persoanelor îndreptăţite de lege;
- transferurile de terenuri dintr-o localitate în alta, efectuate cu încălcarea condiţiilor prevăzute de lege, în scopul ilicit de a spori prin aceasta valoarea terenului primit ca urmare a transferului;
- actele de vânzare-cumpărare privind construcţiile afectate unei utilizări sociale sau culturale – case de locuit, creşe, grădiniţe, cantine, cămine culturale, sedii şi altele asemenea – ce au aparţinut cooperativelor agricole de producţie, cu încălcarea dispoziţiilor imperative prevăzute la ultimul alineat al art. 28 din Legea nr. 18/1991.
Anularea titlului de proprietate emis nelegal poate fi solicitată pe cale judiciară de către orice persoană interesată, de autoritățile publice locale, precum și de alte instituții cu atribuții în domeniul restituirii proprietăților. Conform legislației, primarul, prefectul, Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților și orice persoană care justifică un interes legitim pot introduce o acțiune în instanță pentru constatarea nulității absolute a unui titlu de proprietate, scrie legalbadger
Instanțele de judecată verifică respectarea dispozițiilor legale privind emiterea titlurilor de proprietate și analizează dacă acestea au fost întocmite cu respectarea cerințelor prevăzute de lege. Dacă se constată încălcarea prevederilor legale, instanța poate dispune anularea titlului de proprietate și, în consecință, repunerea în situația anterioară a terenului. De asemenea, în cazul în care terenul a fost înstrăinat pe baza unui titlu de proprietate declarat nul, persoana care a obținut nelegal terenul poate fi obligată la restituirea acestuia sau, după caz, la despăgubirea fostului proprietar.
Anularea unui titlu de proprietate emis nelegal produce efecte retroactive, ceea ce înseamnă că actul anulat este considerat ca niciodată emis. Acest principiu implică faptul că drepturile de proprietate care au fost recunoscute în mod nelegal sunt desființate, iar bunul revine în patrimoniul titularului de drept. Dacă terenul a fost înstrăinat de către persoana care a obținut titlul nelegal, instanța poate dispune măsuri reparatorii, inclusiv restituirea contravalorii bunului sau oferirea unei alte compensații echivalente. În situațiile în care pe terenul în cauză au fost edificate construcții, sunt aplicabile dispozițiile Codului civil privind regimul juridic al accesiunii imobiliare, iar soluția instanței poate include obligația demolării construcțiilor edificate fără drept sau acordarea de despăgubiri în funcție de circumstanțele speței.
Anularea titlului de proprietate emis nelegal reprezintă un instrument juridic important pentru restabilirea legalității în domeniul fondului funciar. Acțiunea în constatarea nulității absolute a unui titlu de proprietate poate fi formulată oricând, fără limită de timp, și poate avea drept consecință restabilirea dreptului de proprietate al persoanelor îndreptățite. Întrucât procedura judiciară implică o analiză a documentației aferente și a regimului juridic al terenului, este recomandată consultarea unui avocat specializat în fond funciar și litigii de proprietate, care să ofere asistență în toate etapele procesului de anulare a titlurilor de proprietate emise nelegal.
L.M.
