Se știe și nu mai este demult o noutate faptul că mulți români au recurs la credite bancare pentru achiziționarea unei locuințe, iar pentru asta au făcut împrumuturi pe termen lung. Într-o societate în care creditele pe 25 sau 30 de ani sunt văzute ca ceva firesc, apare o întrebare spinoasă, mai ales în cazul cuplurilor: ce se întâmplă cu apartamentul cumpărat de un partener înainte de nuntă, dar plătit împreună timp de decenii? Deși instinctul ne spune că imobilul devine „al amândurora”, Codul Civil oferă o perspectivă diferită, dar echitabilă.
Conform Articolului 340 din Codul Civil, bunurile dobândite înainte de încheierea căsătoriei sunt considerate bunuri proprii ale soțului achizitor. Acest lucru combate multe alte vehiculări cu privire la schimbarea regimului juridic al bunurilor personale care ar deveni bunuri comune o dată cu trecerea timpului sau, cum spune o vorbă din popor, ”se împarte averea”, ceea ce este total fals. În cele ce urmează analizăm o altă situație.
Vorbim despre un bun imobil cumpărat, de exemplu, cu un an înainte de căsătorie, dar plătit ulterior din bugetul familiei până la divorț. În acest caz, cine este proprietar al bunului? Este partajabil din punct de vedere judiciar?
Exemplu de caz
Luând exemplul unui credit pe 25 de ani, contractat cu un an înainte de căsătorie, apoi achitat timp de 24 de ani din fondul comun al familiei care s-a desfăcut prin divorț odată cu achitarea integrală a creditului. În acest caz, cui îi aparține, legal, acest imobil? Mai bine zis: soțul care nu apare în contract are vreun drept patrimonial asupra acestuia?
”Trebuie să știm că nu ar avea neapărat dreptul asupra proprietății, dar ar avea dreptul asupra tuturor ratelor pe care le-a plătit, ceea ce echivalează cumva cu un drept asupra proprietății respective.
La partaj cu siguranță s-ar solicita plata unei sulte ceea ce ar fi echivalentă cu un cuantum de aproximativ 50 la sută, ceea ce aduce pe mai departe la o înstrăinare a imobilului pentru a putea fi plătită rata sau, dimpotrivă, soțul care rămâne cu imobilul trebuie să plătească sulta poate din alte venituri”, ne-a declarat avocatul Adrian Cuculis.
Chiar dacă mariajul a durat 24 de ani din cei 25 ai creditului, actul de proprietate semnat inițial este cel care dictează titularul. Prin urmare, la divorț, locuința nu se împarte „în natură” (nu devine automat jumătate-jumătate în acte), ci rămâne în patrimoniul celui care a semnat contractul de vânzare-cumpărare.
Dreptul de creanță: „Nu am casa, dar am banii”
Aici intervine protecția pentru soțul care a contribuit la rate fără a fi proprietar. Deși nu are un drept de proprietate, acesta dobândește un drept de creanță.
Deoarece ratele au fost plătite din veniturile obținute în timpul căsătoriei (care, conform Art. 339 Cod Civil, sunt bunuri comune), soțul neproprietar are dreptul să recupereze jumătate din valoarea ratelor achitate în perioada comunității de bunuri.
Această creanță nu se limitează doar la suma nominală plătită (banii efectivi), ci se raportează adesea la valoarea actualizată a imobilului, pentru a evita prejudicierea soțului neproprietar prin inflație.
În cadrul procesului de partaj, așa cum preciza și avocatul Adrian Cuculis, instanța sau notarul vor stabili o sultă, care este suma de bani pe care soțul care păstrează imobilul (proprietarul din acte) trebuie să o plătească celuilalt pentru a compensa contribuția acestuia la creșterea patrimoniului propriu.
Exemplu: Dacă apartamentul valorează acum 100.000 euro, iar 96% din credit a fost achitat în timpul căsătoriei, sulta poate ajunge la o sumă considerabilă, apropiată de 50% din valoarea actuală a pieței, minus avansul și ratele din primul an plătite exclusiv de proprietar.
Riscul înstrăinării: „Plătești sau vinzi”
Această situație pune soțul proprietar în fața unei alegeri dificile: Dacă dispune de economii sau poate face un nou credit pentru a achita sulta.
Dacă suma necesară pentru sultă este prea mare, singura soluție rămâne vânzarea locuinței și împărțirea prețului obținut conform cotelor stabilite de instanță.
Protecție prin convenție matrimonială
Pentru a evita astfel de situații, avocații recomandă convenția matrimonială. Soții pot decide, încă de la începutul căsătoriei sau pe parcursul ei, ca bunul propriu să devină bun comun, prin introducerea acestuia în comunitatea de bunuri printr-un act notarial.
Daniel ALBU
