Pe piața imobiliară din România, tradiționala înțelegere verbală între proprietar și chiriaș a început să piardă teren în fața unei realități: vulnerabilitatea în fața neprevăzutului. Într-un context în care mobilitatea populației este în creștere, mulți proprietari consideră că siguranța proprietății nu mai poate fi lăsată la voia întâmplării, iar contractul de închiriere a devenit, dintr-o formalitate, un instrument de protecție împotriva abuzurilor și a prejudiciilor.
Dincolo de aspectele fiscale, acest document, contractul de închiriere, reprezintă singura posibilitate legală care definește limitele dreptului de folosință și protejează dreptul de proprietate. Fără un suport scris, proprietarul se află într-o situație vulnerabilă, unde recuperarea unor daune materiale sau evacuarea unui locatar de rea-credință se poate transforma într-un proces anevoios de durată, consumator de resurse și nervi.
Avocatul Adrian Cuculis explică dimensiunea dublă a acestui act juridic. subliniind importanța acestui demers:
”Contractele de închiriere, pe lângă faptul că sunt niște ancore de siguranță atât pentru chiriași, cat și pentru proprietar, ele sunt și obligatorii. Contractele de închiriere se vor nota la ANAF și bineînțeles că de acolo deriva și obligațiile de plata. De asemenea, pentru chiriaș este important să știe că nu poate fi evacuat atunci când dorește proprietarul, iar pentru proprietar, de asemenea ,este important să aibă un asemenea contract pentru a se legitima în fața autorităților și pentru a putea dispune liber de bunul său, dacă acel chiriaș își plătește chiria și nu vrea să evacueze imobilul”, ne-a declarat avocatul Cuculis.
Puterea „titlului executoriu” și mitul evacuării forțate
Adesea ignorat de proprietarii care evită legalizarea relației cu chiriașii, Contractul de închiriere reprezintă o forță juridică pe care o capătă un contract înregistrat la fisc sau autentificat la notar.
Conform Codului Civil, contractul de locațiune (așa cum se mai numește) încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la ANAF constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite.
Asta înseamnă că, în cazul neplății, proprietarul poate apela direct la un executor judecătoresc, fără a mai trece prin tr-un proces în instanță pentru a-și recupera banii.
Mai mult, siguranța oferită proprietarului se extinde și asupra integrității bunului imobil. În absența unui contract și a unui proces-verbal de predare-primire detaliat, este aproape imposibil de dovedit în instanță că anumite stricăciuni au fost provocate de chiriaș.
Un document anexat la contract poate menționa starea apartamentului, a mobilierului și a dotărilor, oferind proprietarului pârghia legală de a solicita despăgubiri sau de a reține garanția în cazul unor distrugeri.
Transparența fiscală și stabilitatea locativă
Reintroducerea obligativității înregistrării contractelor la ANAF, începând cu anul 2023, a adus și o schimbare oarecum necesară, din punctul de vedere al unor specialițti de pe piața imobiliară. Deși mulți privesc impozitarea veniturilor din chirii ca pe o sarcină suplimentară, aceasta este, în fapt, taxa pe care proprietarul o plătește pentru a beneficia de protecția statului.
Asta pentru că, odată înregistrat, contractul devine opozabil terților (așa cum este prezentată în dreptul Civil), oferind proprietarului o legitimitate incontestabilă în relația cu asociația de proprietari, furnizorii de utilități sau organele de poliție.
Pe de altă parte, pentru chiriaș, contractul este garanția că nu se va trezi cu bagajele în stradă peste noapte doar pentru că proprietarul a decis să vândă imobilul sau să mărească chiria în mod abuziv sau, pur și simplu, fără motiv.
Contractul stabilește termene de preaviz și condiții specifice de reziliere, transformând locuința închiriată într-un spațiu de stabilitate, nu de incertitudine.
Specialiștii recomandă formalizarea relației de închiriere care nu trebuie privită ca o dovadă de neîncredere, ci ca un act de responsabilitate civilă, iar siguranța bunurilor și liniștea locatarului nu se pot sprijini pe promisiuni, ci pe clauze contractuale.
Daniel ALBU
