Primăria Constanța încearcă să pună ordine în dezvoltarea haotică a cartierului Campus – Universitate prin elaborarea unui nou Plan Urbanistic Zonal (PUZ), însă documentația a generat un val de nemulțumiri din partea proprietarilor de terenuri și a investitorilor din zonă. Raportul privind informarea și consultarea publicului a scos la iveală zeci de obiecții, multe dintre acestea referindu-se la faptul că administrația locală ar limita drastic dreptul de construire și ar transforma terenuri private în spații verzi fără despăgubiri.
Zona Campus – Universitate a cunoscut în ultimii ani o dezvoltare accelerată, caracterizată prin apariția unor blocuri cu regim mare de înălțime, construite adesea fără o viziune urbanistică unitară. Municipalitatea susține că noul PUZ urmărește stabilirea unor reguli clare privind densitatea construcțiilor, spațiile verzi, circulațiile și funcțiunile viitoare ale cartierului.
Printre observațiile formulate în cadrul consultării publice se numără și solicitările privind creșterea calității vieții în cartier. Mihai Iorga cere administrației locale să prevadă realizarea unor unități de învățământ și amenajarea de spații verzi și locuri de loisir inclusiv în partea de vest a sitului, unde predomină deja locuințele colective.
Locuitorii reclamă faptul că dezvoltarea imobiliară a depășit infrastructura existentă, iar zona suferă de lipsa grădinițelor, școlilor și a parcurilor publice.
Proprietarii contestă transformarea terenurilor în spații verzi
Cele mai dure reacții vin însă din partea proprietarilor de terenuri care spun că noul PUZ le anulează drepturile urbanistice deja dobândite. Amet Sabri, proprietarul unui teren de 3.375 mp situat pe Aleea Universității nr. 14, susține că nu este de acord ca terenul său să primească destinația de spațiu verde. Acesta afirmă că măsura este „abuzivă și discriminatorie”, în condițiile în care parcela este înconjurată de construcții cu regim mare de înălțime.
„Transformarea terenului în spațiu verde necesită exproprierea cu justă despăgubire la valoarea actuală de piață”, se arată în punctul de vedere transmis în cadrul consultării publice.
Proprietarul precizează că intenționează să construiască un imobil cu regim de înălțime 2S+P+6E+etaj tehnic și susține că nu este interesat de „noțiunea de expropriere”.
„PUZ rupt de realitatea din teren”
Critici similare au fost formulate și de Mircea Gheorghiță, care consideră că propunerile elaboratorului nu au fundamentare tehnică și legală și că soluțiile propuse „nu sunt realizabile”. Acesta susține că documentația tratează exclusiv terenurile încă neconstruite și ignoră contextul existent, unde deja au fost ridicate clădiri înalte.
„Multe dintre propunerile cuprinse în proiect sunt rupte total de realitatea din teren”, afirmă acesta, adăugând că simple verificări și măsurători demonstrează că unele soluții „nu sunt realizabile”. Potrivit acestuia, noul PUZ ar crea situații arbitrare și discriminatorii între proprietarii care au construit deja și cei care încă dețin terenuri libere.
În cadrul consultării au fost formulate inclusiv observații tehnice privind indicatorii urbanistici. Constantin Lucian Iliescu a criticat modul de calcul al suprafețelor construite și desfășurate, arătând că interpretările diferite ale legislației pot influența direct coeficientul de utilizare a terenului (CUT) și procentul de ocupare a terenului (POT).
Acesta susține că există abuzuri atât din partea dezvoltatorilor, cât și din partea unor funcționari publici.
„Abuzurile celor care construiesc sunt, uneori, brutale. Largi terase acoperite, circulabile apar adesea pe la blocurile care deja au forțat CUT-ul”, se arată în observațiile depuse. Totodată, acesta reclamă că „unii funcționari folosesc un STAS din 1987”, deși standardele respective nu ar mai avea caracter obligatoriu.
Și reprezentanții firmei TermoStelis SRL contestă reglementările propuse pentru terenul pe care îl dețin la intersecția dintre Aleea Jadului și Aleea Universității. Societatea susține că terenul privat este tratat în noul PUZ ca și cum ar aparține municipalității, fiind încadrat într-o zonă destinată exclusiv spațiilor verzi și amenajărilor publice.
„Am fi în prezența unei exproprieri în fapt, fără plata de despăgubiri, ceea ce este evident inadmisibil”, se precizează în documentul transmis autorităților.
Reprezentanții firmei spun că doresc să dezvolte în zonă un proiect de locuințe colective similare celor deja existente în cartier și solicită modificarea reglementărilor urbanistice.
Proprietari cu autorizații deja emise, afectați de noul PUZ
Nemulțumiri apar și din partea proprietarilor care au deja autorizații de construire emise anterior elaborării PUZ-ului. Marius Vasile Bărbat (fost comisar Antifraudă, celebru pentru tensiunile din Limanu cu administrația locală în legătură cu afacerile de sezon), proprietarul unui teren de 641 mp din municipiul Constanța, susține că documentația îi limitează dreptul de a continua investiția începută. Acesta deține deja Autorizația de Construire nr. 993/21.11.2023 pentru realizarea unei vile turistice cu regim D+P+3E+etaj tehnic, parțial recepționată.
Proprietarul contestă atât limitarea funcțiunilor admise, cât și reducerea regimului de înălțime la P+2E, în condițiile în care în imediata vecinătate există imobile de până la P+6E.
„Nu sunt de acord cu destinațiile cuprinse în documentație care îngrădesc edificarea de locuințe colective sau destinații turistice”, a transmis acesta.
Avocat: „PUZ-ul favorizează marii dezvoltatori”
Un punct de vedere amplu a fost transmis de avocatul Mirela Doicescu, în numele mai multor proprietari de terenuri din zonă. Aceasta susține că PUZ-ul propus anulează drepturi urbanistice deja recunoscute și transformă terenuri construibile în terenuri neconstruibile fără mecanisme de compensare.
„Se produce o expropriere de fapt, fără despăgubire”, se arată în documentul transmis municipalității.
Potrivit obiecțiunilor formulate, documentația ar încălca atât Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cât și articolul 44 din Constituția României privind garantarea dreptului de proprietate. Avocatul reclamă și existența unui tratament discriminatoriu între proprietarii care au reușit deja să construiască blocuri înalte și cei care, deși au terenuri similare, nu mai pot beneficia de aceleași drepturi urbanistice.
„Este inacceptabil ca în imediata vecinătate să existe construcții P+8, P+9, P+6, iar terenuri cu aceleași caracteristici urbanistice să devină neconstruibile”, se mai arată în obiecțiunile formulate. Totodată, se solicită eliminarea condiției privind deschiderea minimă la stradă pentru loturile existente, introducerea unor reguli tranzitorii și respectarea certificatelor de urbanism deja emise.
Solicitări pentru majorarea CUT și POT și de la băiatul lui Radu Mazăre
Radu Ștefan Mazăre junior, coproprietar al unui teren situat pe strada Rubinului nr. 2, cere și el revizuirea regimului de înălțime și majorarea indicatorilor urbanistici astfel încât parcela să poată fi integrată coerent în contextul construit al zonei.
Acesta solicită și reducerea retragerilor față de limitele de proprietate, considerând că restricțiile propuse afectează în mod disproporționat exercitarea dreptului de proprietate.
„Dreptul de proprietate este garantat de art. 44 din Constituția României, iar orice restrângere trebuie să fie proporțională, justificată și nediscriminatorie”, se precizează în solicitarea transmisă de Răducu Mazăre.
Mihaela GIUGLEA
