Cazul Nordis, un adevărat cutremur pe piața imobiliară, înseamnă nu doar păgubiți și litigii, ci a condus și la ceva excepțional în acest domeniu: schimbarea legislației din România, care produce efecte și în privința dezvoltatorilor imobiliari, cât și pentru clienții acestora.
Avocata Alina Ioana Butcaru clarifică implicațiile legale ale situației actuale și trasează direcțiile esențiale pe care promitenții-cumpărători trebuie să le urmeze pentru a-și proteja drepturile. În materialul de mai jos, magistratul explică diferența fundamentală dintre rămânerea în postura de creditor și dobândirea unui drept real asupra imobilului, precum și condițiile în care contractele pot fi perfectate în temeiul art. 131 din Legea insolvenței.
“Proiectul Nordis Mamaia Wave se află în procedura insolvenței, iar analiza administratorului judiciar a evidențiat neconcordanțe între promisiunile de vânzare încheiate anterior și structura actuală a imobilului. Unele unități au fost deja înstrăinate către terți dobânditori sau au suferit modificări structurale, ceea ce face imposibilă executarea unor convenții în natură. Totuși, o parte dintre promisiuni rămân executabile în cadrul procedurii, întrucât unitățile pot fi identificate în mod determinabil și nu sunt afectate de transmisiuni ulterioare. În aceste situații, promitenții-cumpărători pot solicita finalizarea contractelor de vânzare-cumpărare în procedura insolvenței. Mecanismul derivă din posibilitatea menținerii contractelor în derulare, atunci când executarea nu afectează masa credală și există corespondență juridică între obiectul promisiunii și unitatea edificată. Transformarea promisiunii în contract translativ reprezintă trecerea de la o simplă creanță chirografară la un drept real asupra bunului, opozabil creditorilor înscriși, în limita drepturilor reale deja constituite. Din perspectiva investitorului, diferența nu este teoretică, ci fundamentală: rămânerea cu un antecontract îl menține în rândul creditorilor supuși distribuirilor, în timp ce perfectarea contractului îl scoate din procedură pentru acel bun, conferindu-i proprietate directă. Astfel, nu vorbim despre un avantaj de rang în tabelul creanțelor, ci despre o schimbare de paradigmă juridică: de la titular de pretenții la titular de drept real”, a explicat, pentru Focus Press, avocata Alina Ioana Butcaru.
“Promitenții-cumpărători care se regăsesc în categoria contractelor încă executabile în natură trebuie să inițieze demersurile necesare pentru perfectarea actelor. Acestea pot include solicitarea adresată administratorului judiciar, promovarea unei cereri către judecătorul-sindic atunci când actul necesită autorizare sau, în anumite situații, executarea obligației prin intermediul executorului judecătoresc. Analiza administratorului judiciar constituie punctul de plecare, dar nu ține locul acțiunilor efective ale titularilor dreptului”, mai arată avocata.
“În contextul insolvenței Nordis Mamaia Wave, miza este una practică și imediată: acel investitor care finalizează contractul devine proprietar cu drept real asupra unității; cel care rămâne doar cu promisiunea continuă să participe la procedură ca simplu creditor, fără garanția recuperării integrale. Diferența dintre antecontract și contractul de vânzare-cumpărare nu este doar una de formă juridică, ci reprezintă delimitarea dintre un drept eventual și un drept cert asupra imobilului”, conchide Alina Ioana Butcaru.
A.C.
