Toată lumea a auzit despre noțiuni precum ”dreptul de proprietate”, ”posesia”, ”dreptul de uz”, ”uzufructul” sau ”uzucapiunea”, noțiuni de drept civil de care ne lovim cu toții, mai mult sau mai puțin, la un moment dat. Însă aceste noțiuni nu sunt tocmai pe înțelesul tuturor, iar atunci când cineva se lovește de o problemă în care are de-a face cu una dintre acestea, situația este cu atât mai dificilă.
Pentru început, supunem atenției două noțiuni, anume: dreptul de proprietate și posesia, două chestiuni diferite dar care au unele conexiuni.
În practica juridică, este esențială delimitarea clară între dreptul de proprietate și posesie, concepte care, deși adesea confundate în limbajul comun, au regimuri juridice distincte.
Dreptul de proprietate este un drept real principal, consacrat de Codul civil, care conferă titularului dreptul de a poseda, folosi și dispune de un bun, în limitele legii. Acest drept este opozabil erga omnes și beneficiază de protecția deplină a legii.
Posesia, pe de altă parte, nu este un drept, ci o stare de fapt: exercițiul nemijlocit sau mijlocit al prerogativelor aferente dreptului de proprietate, de către o persoană care se comportă ca un proprietar, fie că este sau nu titularul dreptului. Potrivit Codului civil, posesia este o stare de fapt opozabilă până la proba contrară, și poate fi pașnică sau viciată, de bună-credință sau de rea-credință.
”Deși, în principiu, proprietarul are posesia bunului, există numeroase situații în care posesia se află în patrimoniul altei persoane. Așadar, proprietarul poate fi lipsit de posesie, iar posesorul poate să nu fie titularul dreptului de proprietate.
Proprietarul dispune de acțiunea în revendicare, prin care poate solicita restituirea bunului de la un posesor neproprietar. În schimb, posesorul se poate apăra prin acțiuni posesorii, în temeiul protecției conferite posesiei de lege, indiferent dacă are sau nu titlu de proprietate”, ne-a declarat Mirela Doicescu, avocat în Baroul Constanța.
În dreptul român, posesorul poate deveni proprietar în condițiile prevăzute de Codul civil, astfel:
-Prin uzucapiune de 10 ani – dacă are un just titlu și este de bună-credință, iar posesia este utilă, pașnică și neîntreruptă;
-Prin uzucapiune de 30 de ani – în absența unui titlu și chiar în lipsa bunei-credințe, dacă posesia îndeplinește condițiile legale;
-Prin act juridic translativ, precum contractul de vânzare, independent de uzucapiune.
Există însă și situații tipice în care posesia nu coincide cu proprietatea, anume:
–Chiriașul – are posesia transmisă de proprietar, în temeiul unui contract de închiriere. Chiriașul nu poate exercita posesia cu intenția de a se comporta ca proprietar.
-Depozitarul sau comodatul – primesc bunul spre folosință în virtutea unui acord cu proprietarul, posesia fiind precară.
-Posesorul de rea-credință – exercită posesia cunoscând că nu este proprietar (ex: ocupant ilegal al unui imobil despre care știe că nu-i aparține).
-Cumpărătorul de la un neproprietar aparent – persoana care a achiziționat bunul de la cineva ce nu era, în realitate, titularul dreptului de proprietate.
Pe de altă parte, și proprietarul poate fi lipsit de posesie, fie voluntar, atunci când transmite posesia către chiriaș, comodat sau alt deținător legal, fie forțat, atunci când expropriere pentru cauză de utilitate publică, în favoarea statului, ori executare silită, ca urmare a unei hotărâri judecătorești.
Concluzie
”Posesia este o realitate de fapt, care, în anumite condiții prevăzute de lege, poate constitui temei pentru dobândirea dreptului de proprietate. În schimb, proprietatea este un drept garantat și protejat de lege, dar nu implică automat posesia materială a bunului. În practică, această distincție este fundamentală pentru înțelegerea și aplicarea corectă a raporturilor juridice privitoare la bunurile imobile. Clarificarea și delimitarea celor două instituții – posesia și proprietatea – sunt indispensabile în analiza situațiilor litigioase, a contractelor de folosință sau a căilor de dobândire a dreptului real”, ne-a mai declarat avocat Mirela Doicescu.
Daniel ALBU
