Ipoteca imobiliară, reglementată prin dispozițiile Codului Civil (Legea 287/2009, cu modificările și completările ulterioare), constituie o garanție reală instituită în vederea garantării executării obligațiilor contractuale ale debitorului față de instituția creditoare. În conformitate cu prevederile art. 2377 din Codul Civil, ipoteca imobiliară se constituie prin înscrierea în cartea funciară, moment care marchează nașterea drepturilor și obligațiilor părților contractante.
Legislația în vigoare prevede posibilitatea instituirii ipotecii atât asupra imobilului în integralitatea sa, cât și asupra cotelor-părți din dreptul de proprietate asupra acestuia. Aceasta se extinde de drept, fără necesitatea îndeplinirii unor formalități suplimentare, asupra tuturor construcțiilor, îmbunătățirilor și accesoriilor ulterioare momentului constituirii ipotecii.
Cadrul legal actual permite înstrăinarea unei proprietăți ipotecate în orice moment ulterior achiziționării, fiind necesară obținerea acordului prealabil, expres și în formă scrisă din partea instituției creditoare. Totuși, există o excepție în cazul imobilelor achiziționate prin intermediul programelor guvernamentale Prima Casa/Noua Casa, scrie legalbadger
Pentru aceste imobile se instituie o interdicție legală de înstrăinare pentru o perioadă imperativă de 5 ani, această interdicție fiind absolută și neputând face obiectul unor derogări sau excepții. Succesul procedurii de înstrăinare depinde în mod esențial de îndeplinirea tuturor condițiilor impuse de instituția creditoare și de respectarea legislației în vigoare.
Exista mai multe modalități de realizare a înstrăinării imobilelor ipotecate. Prima modalitate o constituie rabursarea anticipată a creditului, care presupune stingerea completă a obligațiilor contractuale față de instituția creditoare anterior perfectării contractului de vânzare-cumpărare. În acest scop, este necesară solicitarea și obținerea unui certificat din partea instituției creditoare care să ateste cuantumul exact al sumei rămase de achitat, incluzând toate accesoriile și comisioanele aplicabile. După obținerea acestui document, se procedează la efectuarea plății prin intermediul sistemelor securizate de decontare bancară, urmând ca ulterior să fie eliberate documentele care atestă stingerea obligațiilor contractuale. Aceasta reprezintă cea mai simplă și directă opțiune pentru a vinde apartamentul, însă este posibilă doar în cazul în care suma care a mai rămas de plătit este mică sau debitorul dispune de bani suficienți pentru achitarea creditului ipotecar.
O altă modalitate de realizare a înstrăinării o constituie mecanismul de transfer al proprietății cu preluarea obligațiilor contractuale. În această situație, potențialul dobânditor preia integral ansamblul drepturilor și obligațiilor contractuale ale debitorului inițial, fiind necesară obținerea acordului expres al instituției creditoare. Acest proces implică o evaluare a eligibilității și bonității noului debitor, precum și modificarea corespunzătoare a documentației contractuale pentru reflectarea noului raport juridic constituit.
Instrumentul creditului de tip punte reprezintă o altă soluție juridică disponibilă, permițând debitorului să contracteze un nou credit de la aceeași instituție financiară în vederea achiziționării unei alte proprietăți. În acest caz, se instituie obligația de finalizare a procedurii de vânzare a proprietății inițiale într-un termen determinat contractual, pe perioada intermediară debitorul având obligația achitării exclusive a componentei de dobândă. La momentul finalizării procedurii de vânzare, debitorul va proceda la rambursarea integrală a creditului-punte contractat.
Procesul de înstrăinare începe cu formularea și depunerea cererii pentru obținerea acordului de înstrăinare din partea instituției creditoare, această etapă putând necesita o perioadă de până la 40 de zile lucrătoare pentru analiză și emitere. În paralel, este necesară solicitarea și obținerea unei simulări detaliate de restituire anticipată pentru determinarea cu exactitate a tuturor costurilor și comisioanelor implicate în procedură. De asemenea, trebuie solicitat și obținut extrasul de carte funciară pentru informare, document care atestă situația juridică actuală a imobilului.
Pentru imobilele achiziționate prin intermediul programului Prima Casă/Noua Casă, având în vedere caracterul special al acestui program guvernamental, înstrăinarea în perioada de interdicție de 5 ani este posibilă exclusiv prin modalitățile expres și limitativ prevăzute. Unul dintre aceste mecanisme este novația subiectivă activă, care presupune preluarea integrală a finanțării garantate de către o altă persoană fizică ce îndeplinește criteriile de eligibilitate stabilite prin program. Această procedură necesită acordul expres al băncii creditoare și aprobarea prealabilă a FNGCIMM privind eligibilitatea noului beneficiar. O alternativă o constituie rambursarea anticipată integrală din surse proprii, urmată de procedura de ridicare a interdicției de înstrăinare, cu respectarea tuturor formalităților legale aplicabile.
L.M.
