Discuții și probleme între proprietari și chiriași au existat permanent, ca și neînțelegerile dintre ei. S-a ajuns chiar și în instanță, mai ales atunci când între cei doi a existat un contract, acesta fiind singurul mijloc legal de probă ce consfințește drepturile și obligațiile dintre părți. Dar referindu-ne strict la chiriași, au existat multe cazuri în care aceștia au căzut victime ale abuzurile unor proprietari care ori nu cunoșteau legea, ori o cunoșteau dar nu o respectau.
Legislația în vigoare prevede o serie de măsuri de protecție împotriva abuzurilor și a ilegalităților în general, atât pentru proprietar, dar mai ales pentru chiriaș, însă acestea operează atunci când există un contract valabil între el și proprietarul spațiului închiriat, care stabilește concret drepturile și obligațiilor lor.
Potrivit avocatului Mirela Doicescu din Baroul Constanța, un exemplu ar fi dreptul chiriașului la folosința exclusivă a locuinței, adică proprietarul nu are voie să intre în locuință fără acordul chiriașului, nici măcar pentru verificări sau reparații, cu excepția situațiilor de urgență (de exemplu, inundație ori incendiu). Chiriașul are dreptul la liniște și intimitate, iar orice intrare neautorizată poate constitui o violare de domiciliu sau tulburare de posesie.
Foarte important de reținut: chiriașul nu poate fi obligat să accepte clauze abuzive, cum ar fi vizite frecvente neanunțate ale proprietarului sau impunerea unor reguli arbitrare.
Un alt drept al chiriașului este cel care se referă la stabilirea prețului chiriei.
„Proprietarul nu poate modifica chiria unilateral în timpul contractului. Orice modificare a chiriei trebuie să fie convenită în scris și acceptată de ambele părți. Dacă contractul este pe termen mai mare de un an, majorările trebuie să respecte clauzele contractuale și legislația în vigoare (de exemplu, indexarea cu rata inflației, dacă este prevăzută).
Un alt drept se referă la protecția împotriva evacuării abuzive. Un chiriaș nu poate fi evacuat fără hotărâre judecătorească, indiferent de motivele invocate de proprietar. Dacă proprietarul dorește să rezilieze contractul înainte de termen, trebuie să respecte condițiile prevăzute în contract și să ofere preavizul stabilit. În cazul în care chiriașul refuză să plece, proprietarul trebuie să se adreseze instanței, iar evacuarea se face doar printr-un executor judecătoresc“, ne-a precizat avocata Mirela Doicescu.
Tot aici am putea vorbi și de dreptul la reparații esențiale ale locuinței, potrivit căruia proprietarul este obligat să asigure condiții decente de locuire și să efectueze reparațiile majore, precum defecțiuni la instalații sanitare, electrice sau structurale. În acest caz, dacă proprietarul refuză să facă reparațiile, chiriașul poate reține contravaloarea acestora din chirie, dar numai cu acordul scris al proprietarului sau printr-o hotărâre judecătorească.
Întrucât ne aflăm în zona litoralului, putem discuta și de dreptul chiriașului de a nu fi supus unor condiții abuzive. Au fost cazuri destule în care unii proprietari și-au închiriat apartamentele în lunile de toamnă sau chiar mai târziu, fără a preciza faptul că pe timpul verii aceste locuințe sunt închiriate în regim hotelier, fără a i se aduce la cunoștința chiriașului acest aspect. Nu o singură dată chiriașul a fost pus în situația să elibereze spațiul, în mai – iunie, fiind nevoit să-și caute altă locuință.
Aici vorbim de importanța contractului de închiriere, iar în absența lui, proprietarul se bucură de mai multă libertate.
„Respectarea drepturilor chiriașului este esențială pentru un raport contractual echilibrat. Orice abuz din partea proprietarului poate fi contestat în instanță, iar chiriașul poate solicita despăgubiri pentru încălcarea drepturilor sale“, precizează Mirela Doicescu.
Ce poate face proprietarul?
Potrivit avocatei, proprietarul poate rezilia contractul conform clauzelor stabilite, cu respectarea preavizului, poate cere evacuarea chiriașului doar prin instanță, în cazul neplății chiriei sau al încălcării grave a contractului, poate verifica starea locuinței, dar numai cu acordul chiriașului și cu notificare prealabilă, și poate actualiza chiria doar dacă există o clauză în contract ce prevede acest lucru.
Daniel ALBU
