Două familii din Eforie Nord se află în litigiu de circa 20 de ani pentru un teren de pe strada Brizei: de la o chitanță de mână din 1990 și o Dacie 1310 pusă în slujba IHR, la despăgubiri de zeci de mii de lei în instanță.
O suprafață de doar 218 metri pătrați situată în Eforie Nord, pe strada Brizei, în zona parcelării R. Leautey, a devenit mărul discordiei într-unul dintre cele mai alambicate și longevive litigii imobiliare de pe rolul instanțelor constănțene.
Ceea ce a început în anul 2007 ca o achiziție de teren prin licitație publică de la administrația locală s-a transformat într-un proces de uzură purtat pe parcursul a aproape două decenii între două familii, interval de timp în care ”s-a lăsat” cu plângeri penale, executări silite blocate, acuzații de fals în documentațiile cadastrale și răsturnări spectaculoase de strategie procesuală.
Judecătoria Constanța s-a pronunțat, ca instanță de fond, în vara anului 2024, obligând ocupanții terenului să îl elibereze și să plătească despăgubiri destul de piperate, plus cheltuieli de judecată și alte onorarii, sentința civilă a fost atacată de toate părțile au atacat sentința la Tribunalul Constanța, unde apelul înregistrat în martie 2025 se află încă în faza administrării probelor.
Situația de fapt
Potrivit documentelor de la dosar, totul a început în februarie 2007, când Consiliul Local Eforie a aprobat scoaterea la licitație publică a terenului de 218 metri pătrați, aflat în domeniul privat al orașului. În luna aprilie a acelui an, reclamanții din actualul dosar civil au achitat garanția de participare de 3.270 de dolari și au câștigat licitația, oferind prețul de 130 de dolari pe metrul pătrat.
La aceași licitație participase însă și vecinul lor, cel care stăpânea în fapt terenul și care, nemulțumit că a pierdut procedura, a formulat o contestație.
Comisia de soluționare a contestațiilor i-a dat inițial câștig de cauză și a anulat licitația în mai 2007, invocând existența unui litigiu pe teren, întrucât vecinul deschisese cu un an înainte un proces împotriva Primăriei Eforie prin care cerea recunoașterea unui drept de superficie.
Câștigătorii licitației nu au renunțat și au deschis la rândul lor o serie de procese în contencios administrativ și civil.
În mai 2009, Tribunalul Constanța a desființat decizia de anulare a licitației, iar în octombrie 2010, Judecătoria Constanța a obligat Orașul Eforie, prin primar, să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu adjudecatarii (reclamanții din dosarul actual – n.r.), sub sancțiunea unor daune cominatorii de 100 de lei pentru fiecare zi de întârziere.
Cu toate acestea, punerea în aplicare a sentinței definitive s-a lovit de un obstacol. Abia în decembrie 2017, la mai bine de zece ani de la licitație și după numeroase plângeri penale și demersuri prin executori judecătorești, administrația locală a semnat în fața notarului contractul autentic de vânzare.
Între timp, și procesul prin care vecinul încerca să obțină dreptul de superficie fusese soluționat definitiv în defavoarea acestuia, instanțele stabilind între 2015 și 2018 că faptul că imobilul său nu are o altă ieșire la strada Brizei nu îi conferă un drept de superficie asupra celor 218 metri pătrați, ci cel mult o servitute de trecere.
Chiar și cu titlul de proprietate în mână și cu dreptul intabulat în Cartea Funciară, noii proprietari s-au trezit în imposibilitatea de a-și exercita dreptul de proprietate asupra propriului teren, care rămăsese îngrădit și înglobat în gospodăria pârâților.
După o notificare rămasă fără rezultat în martie 2018, proprietarii din acte au deschis în martie 2020 acțiunea în revendicare la Judecătoria Constanța, cerând evacuarea vecinilor, stabilirea liniei de hotar, demolarea construcțiilor provizorii ridicate fără autorizație și plata lipsei de folosință începând cu data semnării contractului.
Divergențele au ajuns în fața instanței de fond, Judecătoria Constanța, unde pârâții au abordat linii de apărare succesive, uneori contradictorii. Într-o primă fază, aceștia au susținut că reclamanții nu pot revendica un bun a cărui posesie nu au pierdut-o niciodată, argumentând că nici Orașul Eforie și nici cumpărătorii nu au stăpânit efectiv terenul la momentul vânzării din 2017.
În sprijinul acestei teze, pârâții au invocat chiar un proces-verbal întocmit în martie 2016 de un executor judecătoresc, la cererea Primăriei Eforie, în care se consemna că accesul dinspre strada Brizei este complet blocat de gardul pârâților, motiv pentru care expertul cadastral nu putuse intra pe teren.
Acuzații de fals
Plecând de la această realitate din teren, pârâții au acuzat că planul de amplasament întocmit în septembrie 2016 de expertul cadastral și deschiderea Cărții Funciare ar fi lovite de nulitate absolută și ar constitui fals intelectual, întrucât măsurătorile ar fi fost făcute „din birou”, fără acces fizic pe proprietate.
Solicitarea lor de înscriere în fals și de suspendare a procesului pentru sesizarea Parchetului a fost însă respinsă de judecători în martie 2021.
A făcut apel la factorul istoric
După ce în iunie 2020 au invocat lipsa calității procesuale pasive, susținând paradoxal că nu ar ocupa terenul reclamanților și că împrejmuirea și construcțiile datează din perioada 1994–1996, pârâții au schimbat radical strategia în decembrie 2021, invocând uzucapiunea de 30 de ani potrivit vechiului Cod Civil de la 1864.
Pentru a susține această metodă, pârâtul a expus instanței o amplă incursiune în istoria turismului de pe litoralul comunist și din primii ani de după Revoluție.
Acesta a relatat că s-a angajat în 1977 ca frigotehnist la Întreprinderea de Hoteluri și Restaurante (IHR) Eforie Nord, iar din 1982 a fost detașat la un atelier situat pe un teren de 1.500 de metri pătrați în vecinătatea restaurantului Neon, unde deservea centrala frigorifică pe amoniac.
În anul 1985, și-a cumpărat o Dacie 1310, iar pe fondul penuriei de combustibil și a lipsei mașinilor de serviciu, inginerul-șef al serviciului tehnic din IHR i-a cerut sprijinul pentru a face deplasări prin țară după piese de schimb cu autoturismul personal.
Potrivit relatării pârâtului, imediat după Revoluție, când fostul inginer-șef a devenit directorul IHR Eforie Nord, acesta i-ar fi propus vânzarea terenului de 1.500 de metri pătrați, care îngloba și parcela de 218 metri pătrați.
Tranzacția s-ar fi concretizat pe 22 februarie 1990, printr-o simplă „chitanță de mână”, pentru suma de 35.000 de lei, iar cinci zile mai târziu terenul ar fi fost împrejmuit cu panouri metalice, fiind ulterior cultivat cu pomi fructiferi și viță-de-vie și racordat la utilități.
Argumentele au fost demontate de judecători
Pârâții au explicat că acea chitanță de mână nu a mai putut fi oficializată în instanță până în 1995 deoarece directorul a plecat din societate, iar noua conducere a IHR nu a mai recunoscut înscrisul, însă au susținut că stăpânirea lor neîntreruptă de trei decenii s-a împlinit în februarie 2020, cu doar câteva săptămâni înainte ca vecinii lor să îi dea în judecată.
Magistrații Judecătoriei Constanța au demontat însă întreaga apărare bazată pe uzucapiune, accentuând inconsecvențele din declarațiile pârâtului. Instanța a observat că în procesul deschis în 2006 împotriva Primăriei, chiar pârâtul recunoscuse că folosește terenul abia din anul 1994, când și-a ridicat construcțiile fără ieșire la drumul public, mutarea momentului de început al posesiei în anul 1990 fiind făcută doar pentru a atinge pragul de 30 de ani.
Mai mult, judecătorii au subliniat că posesia exercitată de pârâți a fost afectată de viciul precarității: câtă vreme în 2006 pârâtul a cerut în instanță recunoașterea unui drept de superficie, acesta a recunoscut implicit că terenul aparține altcuiva și că nu îl stăpânește sub nume de proprietar.
Expertizele tehnice administrate în cauză au confirmat că terenul de 218 metri pătrați din actele reclamanților corespunde întru totul cu parcela împrejmuită de pârâți și că titlurile de proprietate ale celor două familii învecinate nu se suprapun.
Pe parcela ocupată, expertul topograf a identificat un gard din plasă și o platformă betonată cu suprafața de 42 de metri pătrați. În același timp, un expert evaluator a calculat că lipsa de folosință a terenului pentru perioada decembrie 2017 – decembrie 2023, raportată la chiriile practicate pe piața liberă din Eforie, a produs proprietarilor de drept o pagubă de 22.818 lei.
Sentința pe fond
Prin sentința pronunțată pe 20 iunie 2024, Judecătoria Constanța a admis în parte acțiunea reclamanților, obligându-i pe pârâți să lase în deplină proprietate și liniștită posesie cei 218 metri pătrați și stabilind linia de hotar dintre cele două proprietăți conform raportului de expertiză topografică. De asemenea, instanța a constatat că pârâții au ocupat terenul cu vinovăție, fără niciun act de proprietate, și i-a obligat în solidar la plata sumei de 22.818 lei drept daune materiale pentru lipsa de folosință, la care s-au adăugat cheltuieli de judecată de 14.118,9 lei către reclamanți și diferențe de onorarii de 4.650 de lei în total către cei doi experți judiciari.
Singurul capăt de cerere respins de prima instanță a fost cel referitor la desființarea platformei betonate de 42 de metri pătrați, judecătorii apreciind că probele din dosar nu demonstrează cu certitudine momentul construirii acesteia și nici faptul că a fost turnată de către pârâți.
Mai departe, atât proprietarii din acte, nemulțumiți de respingerea cererii privind demolarea platformei betonate, cât și pârâții, care încearcă să evite evacuarea și plata sumelor consistente stabilite în sarcina lor, au declarat apel.
Dosarul a ajuns pe rolul Tribunalului Constanța în luna martie 2025, iar în acest moment se află în curs de soluționare a apelului. Ultimul termen a avut loc joi, 1 octombrie.
Daniel ALBU
