Un constănțean care a achiziționat un teren intravilan în municipiul Constanța este pe punctul de a pierde definitiv un proces intentat unor persoane de la care a cumpărat un teren intravilan, situat în Constanța. Nemulțumirile sale sunt legate de faptul că utilitățile menționate în actul notarial nu coincid cu realitatea din teren. Deși contractul de vânzare-cumpărare stipula clar că imobilul dispune de apă și canalizare, de la RAJA S.A. i s-a confirmat în instanță că proprietatea nu a fost niciodată racordată la rețeaua publică de canalizare.
Bărbatul s-a adresat instanței printr-o acțiune în răspundere delictuală, întrucât, susține el, a fost cumva victima unei escrocherii. El le-a spus judecătorilor că dacă ar fi știut că imobilul respectiv nu dispune de canalizare, ar fi negociat și ar fi plătit mai puțin pentru acest teren.
Cu toate acestea, magistrații i-au respins acțiunea, considerând că noul proprietar trebuia să verifice starea conductelor înainte de a semna actele. Cazul a trecut deja de două instanțe și a fost înregistrat recent pe rolul Curții de Apel Constanța.
Declarația de la notar și realitatea din teren
Tranzacția a avut loc în luna noiembrie a anului 2020. Reclamantul, A.M., a cumpărat un teren de 119 metri pătrați situat pe strada George Topârceanu din Constanța. Vânzarea s-a perfectat prin intermediul unui mandatar care îi reprezenta pe proprietari.
În cuprinsul contractului autentificat de notarul public s-a inserat o mențiune extrem de importantă pentru cumpărător: imobilul are apă și canalizare, singura lipsă declarată fiind cea a curentului electric.
Problemele au apărut imediat după semnarea actelor. Când a încercat să își exercite drepturile de proprietar, cumpărătorul a constatat că imobilul nu dispunea de un cămin de racordare și nu era conectat la rețeaua publică de canalizare.
Ulterior, o adresă oficială emisă de RAJA S.A. a confirmat situația: terenul nu figura în baza de date ca fiind racordat la sistemul public de canalizare, iar alimentarea cu apă fusese oricum sistată (debranșată) la începutul anului 2023 din lipsa unui contract valabil.
Procesul: De ce nu a fost considerat „viciu ascuns”?
În primăvara anului 2023, cumpărătorul a dat în judecată atât vânzătorii, cât și pe mandatarul acestora, solicitând despăgubiri în valoare de 15.000 de lei pentru acoperirea costurilor estimate de racordare (avize, materiale, manoperă) sau obligarea foștilor proprietari la executarea lucrărilor necesare pentru branșarea terenului la rețea.
În apărarea lor, vânzătorii au susținut inițial că nu au avut niciodată acel imobil în proprietate, în timp ce mandatarul a afirmat că la negocieri nu s-a discutat despre utilități.
Deși existența mențiunii din contract privind canalizarea nu a fost contestată, Judecătoria Medgidia a respins cererea cumpărătorului în septembrie 2025.
Judecătorii au explicat, în motivarea soluției, faptul că lipsa canalizării nu poate fi clasificată juridic drept un „viciu ascuns”.
Conform motivării judecătorilor, reclamantul ar fi putut obține informații despre utilități cu ușurință de la operatorul de apă înainte de achiziție, așa cum a și făcut-o, de altfel, la doar câteva săptămâni după ce a cumpărat terenul.
Instanța a concluzionat că, dacă o verificare necesită minime cunoștințe tehnice sau demersuri administrative, cumpărătorul are obligația să apeleze la specialiști înainte de tranzacție, altfel își asumă riscul.
Decizia Tribunalului și recursul de la Curtea de Apel
Nemulțumit de prima sentință, constănțeanul a atacat decizia cu apel. Dosarul s-a mutat la Tribunalul Constanța, care a pronunțat o primă soluție pe 29 aprilie, respingând apelul ca nefondat și menținând hotărârea primei instanțe.
Mai departe, joi de 25 iunie, reclamantul a declarat recurs, mutând litigiul la Curtea de Apel Constanța.
Urmează a se vedea dacă instanța superioară va menține hotărârea sau o vor desființa pentru a rejudeca această cauză. De precizat că această instanță va da verdictul final.
Daniel ALBU
