Noul Cod al urbanismului continuă să producă reacții, mai ales în cazul unor reglementări noi. Au apărut dezbateri cu privire la posibilitatea intrării în legalitate a unor imobile care au fost ridicate fără autorizație sau a celor asupra cărora au fost aduse unele modificări în aceleași condiții.
Așa cum se știe, noul normativ care a înlocuit vechea Lege nr 50/1991 (privind autorizarea în construcții), care a fost abrogată, pare ceva mai permisiv în ceea ce privește înființarea unor construcții pentru care nu este nevoie de o autorizație în sensul prevăzut de vechea lege, ci de o notificare a autorităților locale.
În acest context a fost ridicată întrebarea ce este de făcut în cazul imobilelor construite fără autorizație pentru care s-a ajuns în instanță iar judecătorii au pronunțat sentințe definitive, executorii, privind demolarea lor.
Ei bine, în cazul acestora noua legislație nu oferă posibilitatea evitării demolării prin intermediul procedurii de regularizare. Cu alte cuvinte, proprietarii construcțiilor pentru care instanțele au pronunțat hotărâri definitive de demolare nu pot invoca noile prevederi ale Codului urbanismului pentru a obține, pe această cale, intrarea în legalitate.
Potrivit specialiștilor, odată ce instanța a dispus definitiv desființarea unei construcții, hotărârea trebuie executată, procedura de regularizare fiind destinată construcțiilor a căror situație juridică nu a primit încă vreun verdict în instanță.
Ce prevede noul Cod al urbanismului
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrată în vigoare la 25 august a.c., introduce, prin articolul 301, autorizația de regularizare.
Aceasta permite, în anumite condiții, intrarea în legalitate a unor construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației obținute inițial.
În regimul obișnuit, procedura vizează locuințele unifamiliale cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 de metri pătrați, cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, situate în afara zonelor protejate prevăzute de lege.
Sunt incluse și anumite anexe gospodărești, anexe ale locuințelor sau exploatațiilor agricole, precum și lucrările de închidere a balcoanelor, dacă acestea nu presupun extinderea pe domeniul public.
Totuși, posibilitatea regularizării nu înseamnă legalizarea automată a construcțiilor. Autoritățile trebuie să verifice respectarea reglementărilor urbanistice, a cerințelor fundamentale privind calitatea construcțiilor și a normelor de protecție a mediului.
O perioadă de un an pentru intrarea în legalitate a altor construcții
Noul Cod introduce și o derogare importantă: până la 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată inclusiv pentru alte categorii de construcții realizate fără autorizație sau cu încălcarea acesteia.
Potrivit articolului 301 alineatul (7), această posibilitate este condiționată de respectarea reglementărilor urbanistice în vigoare la momentul emiterii autorizației de regularizare, a cerințelor privind calitatea în construcții, precum și de îndeplinirea obligațiilor fiscale și aplicarea măsurilor contravenționale.
Costurile sunt însă considerabil mai mari. Pentru această categorie de regularizări, cotele aferente controlului de stat, taxa pentru certificatul de urbanism și taxa de autorizare sunt de zece ori mai mari decât cele aplicabile în cazul unor lucrări executate legal de la început.
În plus, articolul 301 alineatul (11) prevede majorarea cu 100% a impozitului pentru clădirile executate nelegal, în condițiile stabilite de textul de lege, până la regularizarea sau desființarea lucrărilor. Plata impozitului majorat nu echivalează însă cu legalizarea imobilului.
Ce se întâmplă cu imobilele pentru care există hotărâri definitive de demolare
Aici intervine diferența esențială între construcțiile pentru care poate fi solicitată regularizarea și cele asupra cărora instanțele s-au pronunțat deja definitiv.
Aici facem referire, de exemplu, la numeroasele cazuri din instanțele constănțene, având ca obiect; ”autorizare desfințare lucrări”, mediatizate în Focus Press, când Primăria a solicitat judecătorilor să emită hotărâri prin care să o împuternicească în vederea obligării proprietarilor care și-au modificat construcțiile fără autorizație să le aducă la starea inițială sau, în caz de neconformare, autoritatea să poată aduce la îndeplinire acest lucru prin forțe proprii dar pe cheltuiala proprietarilor.
În aceste cazuri, Codul urbanismului nu instituie o procedură prin care autorizația de regularizare să anuleze sau să înlăture efectele unei hotărâri judecătorești definitive de demolare.
De altfel, articolul 301 alineatul (15) stabilește expres că hotărârea judecătorească de desființare constituie titlu executoriu, fiind comunicată organelor de executare ale administrației publice locale. Acestea urmează să procedeze la desființarea construcției, pe cheltuiala contravenientului, în condițiile legii.
Prin urmare, simpla intrare în vigoare a unui act normativ mai permisiv în materia autorizării construcțiilor nu determină anularea hotărârilor judecătorești pronunțate anterior.
Această concluzie rezultă din interpretarea coroborată a noilor dispoziții și a principiului autorității de lucru judecat, nu dintr-o prevedere a articolului 301 care să excludă textual toate construcțiile vizate de hotărâri definitive.
Demolarea poate fi dispusă și în baza noii legislații
Mai mult, noul Cod nu elimină sancțiunea desființării lucrărilor neautorizate.
Potrivit articolului 301 alineatele (5) și (6), atunci când nu sunt îndeplinite condițiile pentru regularizare, autoritățile aplică prevederile privind desființarea lucrărilor. În anumite situații, dacă există soluții tehnice, pot fi impuse lucrări de conformare sau desființarea parțială.
După expirarea perioadei derogatorii de un an, autoritățile locale au la dispoziție mecanismele prevăzute de lege pentru desființarea construcțiilor neautorizate care nu au obținut autorizația de regularizare, inclusiv sesizarea instanței competente.
Cu alte cuvinte, deși noul Cod al urbanismului oferă o posibilitate suplimentară de intrare în legalitate pentru anumite construcții, acesta nu reprezintă o amnistie generală pentru lucrările executate nelegal și nici o modalitate de evitare a executării hotărârilor judecătorești definitive de demolare.
Daniel ALBU
