Servitutea este un drept prin care proprietarul unui imobil (casă, teren sau clădire) poate folosi sau beneficia de imobilul altui proprietar într-un mod limitat. Conform specialiștilor legalbadger, poți obține dreptul să treci prin curtea vecinului pentru a ajunge la proprietatea ta sau dreptul ca vecinul să nu construiască mai înalt de o anumită înălțime pentru a nu-ți bloca lumina sau vederea.
Această definiție legală ne arată că servitutea implică existența a două imobile: unul care suportă sarcina (numit fond aservit) și altul care beneficiază de această sarcină (numit fond dominant).
Utilitatea unei servituți poate fi legată fie de destinația economică a imobilului care beneficiază de aceasta, fie poate consta într-o creștere a confortului. De exemplu, un proprietar ar putea avea nevoie de o servitute de trecere pentru a ajunge la terenul său care nu are ieșire la drum, sau ar putea dori o servitute de vedere pentru a beneficia de o priveliște.
Codul civil prevede două modalități principale de dobândire a unui drept de servitute: prin act juridic și prin uzucapiune.
Prima modalitate, dobândirea prin act juridic, presupune încheierea unei convenții între proprietarul imobilului care va fi fond aservit și proprietarul imobilului care va deveni fond dominant. Această convenție trebuie să respecte toate condițiile de fond și formă cerute de lege pentru actele juridice și să fie notată în cartea funciară. Așadar, această convenție trebuie încheiată în formă autentică în fața unui notar public. Proprietarul fondului aservit poate accepta să își asume anumite obligații pentru a asigura uzul și utilitatea fondului dominant, iar aceste obligații se vor transmite către viitorii proprietari ai imobilului aservit, cu condiția notării în cartea funciară, scrie legalbadger
A doua modalitate de dobândire este uzucapiunea, care poate fi de două feluri: tabulară sau extratabulară. „Prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile pozitive”, după cum prevede art. 763 C. civ. Servituțile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere, în timp ce servituțile negative sunt acele servituți prin care se stabilește că proprietarul fondului aservit se obligă să nu facă ceva, spre exemplu se obligă să nu planteze în curtea sa un copac mai înalt de 5m pentru a nu face umbră vecinului.
Un aspect care merită menționat este că servitutea se poate constitui și în vederea unei utilități viitoare a fondului dominant, ceea ce înseamnă că nu este necesar ca utilitatea să existe în momentul constituirii servituții.
Mai departe, menționăm că servituțile pot fi aparente sau neaparente. Servituțile aparente sunt cele a căror existență este dovedită printr-un semn vizibil, cum ar fi o ușă, o fereastră sau un apeduct. Servituțile neaparente sunt cele care nu au un astfel de semn vizibil, cum ar fi servitutea de a nu construi peste o anumită înălțime.
De asemenea, servituțile pot fi continue sau necontinue. Cele continue sunt cele care se pot exercita fără intervenția omului (de exemplu, servitutea de vedere), în timp ce cele necontinue necesită intervenția omului pentru exercitarea lor (de exemplu, servitutea de trecere cu piciorul).
Odată dobândită servitutea, proprietarul fondului dominant poate lua toate măsurile și poate face toate lucrările necesare pentru exercitarea și conservarea acesteia, pe cheltuiala sa. În anumite situații, cheltuielile pentru conservarea lucrărilor vor fi împărțite între cei doi proprietari, proporțional cu avantajele pe care le obțin.
Prezintă importanță și faptul că servitutea nu trebuie să agraveze situația fondului aservit. Proprietarul fondului dominant nu poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituții, iar proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină de la orice act care ar limita ori împiedica exercițiul servituții.
În cazul unei servituți de trecere, aceasta nu trebuie confundată cu dreptul de trecere, deoarece sunt două instituții juridice distincte, cu modalități diferite de constituire și caracteristici proprii, chiar dacă ambele permit trecerea peste terenul altui proprietar.
Dreptul de trecere este reglementat distinct în Codul civil și reprezintă dreptul proprietarului unui imobil care nu are acces la calea publică de a trece peste terenul vecinului. Conform art. 617 alin. (1) C. civ., „Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu”.
Principala diferență între cele două instituții constă în modul de constituire și caracterul lor. În timp ce servitutea de trecere se constituie prin acordul părților sau prin uzucapiune, dreptul de trecere există din momentul în care un teren nu are acces la calea publică, fiind un drept legal și imprescriptibil. Mai mult, dreptul de trecere se stinge automat când proprietarul terenului își asigură un alt acces la calea publică.
De asemenea, în cazul dreptul de trecere, legea prevede că acesta trebuie exercitat astfel încât să producă o minimă stânjenire proprietarului terenului pe care se face trecerea. Când există mai multe terenuri vecine cu acces la calea publică, trecerea se va face pe terenul care ar suferi cele mai puține prejudicii.
Un alt element distinctiv îl reprezintă faptul că dreptul de trecere poate fi stabilit și prin hotărâre judecătorească, în situația în care proprietarii nu ajung la o înțelegere, în timp ce servitutea de trecere necesită acordul proprietarului terenului care urmează să fie aservit sau îndeplinirea condițiilor uzucapiunii.
L.M.
