Sezonul închirierilor de locuințe în regim hotelier de pe litoral aproape s-a terminat, urmează runda a doua: închirierile pe termen lung. În curând vor sosi elevii și studenții din localitățile îndepărtate care vor dor să închirieze locuințe, pentru a fi mai aproape de școală. Pe lângă aceștia mai sunt și mulți alți cetățeni care nu dețin o locuință proprie și sunt nevoiți să locuiască în apartamente închiriate. Doar că asta presupună, însă, drepturi și obligații, atât din partea proprietarilor, cât și din partea chiriașilor.
Codul civil prevede o serie de reglementări în acest sens, iar pentru a lămuri mai multe aspecte și pentru a veni în ajutorul celor care urmează să se mute într-o locuință închiriată, am obținut răspunsuri de la Emil Tatu, avocat în Baroul Constanța, invitat în studioul Focus Press.
Moderator: Ce trebuie să știe o persoană, înainte de a închiria o locuință? La ce ar trebui să se aștepte?
Avocat Emil Tatu: Nivelul de așteptare este diferit pentru fiecare dintre noi. Toți am trecut în viață printr-un moment în care am avut nevoie să închiriem o locuință. Poate am fost tineri, poate nu am avut o altă posibilitate și a trebuit să recurgem la o astfel de soluție. Important este ca, atunci când căutăm să închiriem ceva, să găsim acel imobil care să corespundă așteptărilor noastre, care să corespundă cu nivelul nostru de venituri și, nu în ultimul rând, să găsim acel proprietar cu care să existe o oarecare compatibilitate. Pentru că dacă nu găsim o compatibilitate cu proprietarul sau invers, dacă proprietarul nu găsește chiriași compatibili, lucrurile ar putea sfârși într-un litigiu. Este bine ca toate aceste lucruri să se realizeze cu o bună învoială și cu bună credință.
Moderator: Cred că înainte de a bate palma cu proprietarul trebuie să fim atenți și la alte aspecte, precum vecinii, starea imobilului, dacă are loc de parcare sau nu etc.
Avocat Emil Tatu: La starea imobilului da, presupun că fiecare dintre noi atunci când alege un imobil în funcție de starea în care se află, de aceea și piața dictează prețul la chirie și în funcție de starea în care se află. Sunt imobile mai îngrijite sau mai puțin îngrijite, tocmai de aceea diferă și prețul. Potrivit Codului civil, proprietarii au obligația să le ofere chiriașilor un spațiu corespunzător destinației pentru care se închiriază. Dacă vorbim despre proprietarul unui imobil, trebuie să ofere un spațiu corespunzător acelei destinații, să poată fi folosit începând din momentul în care se semnează contractul.
Moderator: Am trecut de etapa vizionării apartamentului, am bătut palma cu proprietarul și am ajuns la contract. Sunt unii proprietari care nu acceptă să închieie contracte sau sunt chiriași care preferă să nu se încheie acel contract, indiferent că vorbim de contractul semnat la o agenție imobiliară, așa cum se practică, sau cel semnat la ANAF. Ce părere aveți?
Avocat Emil Tatu: În primul rând nu vorbim despre contractul încheiat la ANAF. Ca să lămurim lucrurile, da, oamenii au percepția asta că un astfel de contract se încheie la ANAF. Contractele de închiriere pot fi încheiate, de principiu, chiar și sub semnătură privată, adică eu proprietar, tu chiriaș, scriem contractul pe o bucată de hârtie drepturile și obligațiile noastre și faptul că am încheiat un contract de închiriere, este un contract valabil. De asemenea, putem încheia un contract în fața unui avocat, care poate să ofere o dată certă, să ateste cu privire la conținut, data încheierii contractului și identitatea părților, dar poate fi încheiat și în fața unui notar. Un contract încheiat în fața unui notar, adică un contract autentic, și un contract încheiat sub semnătură privată, dar care este înregistrat la ANAF, are valența titlului executoriu. Este un titlu executoriu atât pentru plata chiriei și oferă protecție pentru proprietar, în sensul că dacă acești chiriași nu își execută obligațiile față de plata chiriei, pe lângă rezilierea care este o sancțiune generală a oricărei nerespectări contractuale, există și posibilitatea de a executa silit un chiriaș care nu-și plătește chiria, fără alte demersuri în instanță. E bine să existe un contract, Codul Civil și contractul oferă protecție atât chiriașului împotriva abuzurilor proprietarului, cât și proprietarului pentru eventualele abuzuri ale chiriașului.
Moderator: Poate locatarul (chiriașul) să subînchirieze imobilul închiriat?
Avocat Emil Tatu: Chiriașul poate să subînchirieze un bun numai dacă și proprietarul este de acord. Proprietarul care își dă acordul pentru subînchirierea unui imobil are și remedii în cazul în care primul lui chiriaș, dacă nu-și plătește chiria, are posibilitatea să se îndrepte împotriva celui care a subînchiriat acel imobil, pentru recuperarea plății chiriei.
Moderator: Ce se întâmplă în situația în care chiriașul are contract valabil pentru 2-3-4 ani, iar proprietarul dorește să vândă imobilul până la împlinirea acestui termen?
Avocat Emil Tatu: Chiriașii sunt protejați, din acest punct de vedere, de Codul civil, proprietarii trebuie să știe acest lucru, ca și chiriașii, cu atât mai mult dacă au încheiate contracte pe perioade mai mari. Ei sunt protejați, dar trebuie să aibă în vedere faptul că trebuie să existe acel contract, că trebuie să fie înregistrat la autoritățile fiscale sau să fie în formă autentică și, de principiu, este bine să fie notat inclusiv în cartea funciară, astfel încât cel care dobândește acel imobil de la vechiul proprietar să aibă cunoștință că există un contract de închiriere care trebuie respectat, urmând ca mai apoi să se reglementeze noua relație dintre noul proprietar și chiriaș. Dar chiriașii sunt protejați, iar dobânditorii sunt obligați să respecte clauzele contractului de închiriere.
Moderator: Să discutăm puțin și despre întreținerea imobilului închiriat. Cine suportă cheltuielile ocazionate, de exemplu, de spargerea unei conducte de apă?
Avocat Emil Tatu: Aici au fost discuții din totdeauna, inclusiv pe vremea vechiului Cod civil din 1940, dar nici acest nou Cod civil, intrat în vigoare în 2011, nu reglementează foarte clar care reparații sunt în sarcina proprietarului și care sunt în sarcina chiriașului. Codul civil spune așa ”Reparațiile locative curente, care sunt inerente folosinței bunului sunt în sarcina chiriașului. Reparațiile bunului în ceea ce privește posibilitatea de a-l folosi conform destinației, sunt în sarcina proprietarului. Dacă ne referim la exemplul cu țeava spartă, aceasta împiedică un chiriaș să folosească bunul conform destinației sale. Există discuții și în doctrină, și în jurisprudență, cu privire la împărțirea acestor cheltuieli și care cui revin acestea. Revenind la țeava spartă, din punctul meu de vedere, remedierea acesteia revine în sarcina proprietarului, pentru că tot ce ține de utilități, adică instalațiile de apă, gaz, electricitate, care împiedică folosirea normală a bunului trebuie să revină proprietarului.
Mai multe răspunsuri la întrebări, destul de importante, le puteți urmări în materialul video alăturat.
Daniel ALBU
