Dacă stați cu chirie, știați că proprietarul nu vă poate da afară dacă își vinde apartamentul?

Dacă locuiți cu chirie sau dacă urmează să vă mutați într-o locuință închiriată, trebuie să cunoașteți neapărat anumite aspecte legate de drepturile și obligațiile pe care le aveți. Același lucru putem spune și despre proprietarii care doresc să-și închirieze locuințele. Asta pentru a nu avea nepăceri care pot ajunge să fie soluționate în instanță.

Tot mai mulți tineri, fie ei elevi, studenți sau familii aflate la început de drum, ajung să locuiască în apartamente închiriate, din varii motive: ori nu mai vor să locuiască împreună cu părinții, ori pentru a fi mai aproape de unitățile de învățământ sau de locul de muncă ori, pur și simplu, pentru a experimenta traiul pe cont propriu, mai ales în cazul cuplurilor tinere.

În multe cazuri, chiriașii au fost lipsiți de probleme, ca și proprietarii locuințelor. Însă au fost și cazuri mai puțin plăcute, când s-a ajuns la reproșuri, care s-au transformat, ulterior, în acuzații.

Multe dintre probleme au fost cauzate de lipsa unui contract între acești chiriași și proprietari în care să se stipuleze drepturile și obligațiile ambelor părți.

Un exemplau ar fi cazul unei studente care nu încheiase contract cu proprietarul garsonierei în care locuia, iar după numai câteva luni, proprietarul i-a majorat plata prețul chiriei pe fondul crizei generată de pandemie. Un alt caz a fost al unei familii care locuia într-un apartament închiriat și care, după jumătate de an, a fost nevoită să-și caute urgent o altă locuință, fără a fi notificată în prealabil, pe motiv că proprietarii aveau în plan să vândă apartamentul și tocmai găsiseră un cumpărător care îl voia eliberat.

Iar exemple pot fi multe și toate aceste probleme ar fi fost evitate dacă la mijloc erau semnate contracte de închiriere, așa cum prevede legea.

Recomandările juriștilor

Pentru a preîntâmpina probleme, atât ca proprietar, cât și în calitate de chiriaș, specialiștii în drept nu recomandă părților să recurgă la mica înțelegere, pentru că situația se poate schimba oricând.

”Contractul stabiliește toate clauzele între părți și oferă posibilitatea ambelor părți să negocieze conținutul acestuia. Din punctul de vedere al proprietarului, prin contract acesta își poate proteja bunul imobil și bunurile aflate în interior. Totodată, în cazul în care chiriașul nu-i plătește suma sau sumele de bani lunare reprezentând chiria, contractul este titlu executoriu cu care proprietarul îl poate executa”, ne-a declarat Vasile Zaborilă, specialist/practician în drept.

”În ceea ce-l privește pe chiriaș, contractul îi oferă acestuia protecție împotriva unor eventuale abuzuri din partea proprietarului, cum ar fi, de exemplu, majorarea prețului peste noapte și fără o negociere în prealabil. Atunci când în contractul încheiat pe o anumită perioadă de timp, este stabilit un anumit preț, până la încetarea contractului acel preț rămâne valabil. Tot contractul cuprinde clauze cu privire la obligațiile părților, în cadrul cărora se stipulează când anume are acces proprietarul în spațiul închiriat, pentru că acesta, deși este proprietar, nu mai are drept de uz asupra acestui bun imobil și nu îl poate deranja pe chiriaș ori de câte ori dorește”, ne-a mai declarat Vasile Zaborilă.

O altă situație disputată între chiriași și proprietari, de-a lungul timpului, este legat de înstrăinarea bunului imobil pe parcursul derulării contractului de închiriere. Mai exact, vorbim despre posibilitatea proprietarului de a-și vinde imobilul, în condițiile în care acesta este închiriat.

Ei bine, fără un contract valabil între el și chiriaș, nimic nu-l poate obliga să-l dea afară și să își vândă bunul. Doar că, în prezența unui contract vaabil în timpul tranzacției, chiriașul nu poate fi evacuat nici de vechiul proprietar, nici de cumpărător.

Potrivit reglementărilor dreptului civil din România, în această situație ne aflăm în prezența unor ”obligații opozabile terților”, când chiriașul este o terță parte care nu participă la semnarea contractului de vânzare/cumpărare a imobilului în care acesta locuiește, nu este parte la tranzacție, dar efectele acestui contract îi sunt opozabile.  Mai pe românește, atâta vreme cât chiriașul are un contract de închiriere valabil în momentul vânzării spațiului, cumpărătorul este obligat să preia și chiriașul și să nu îl deranjeze până la expirarea contractului de închiriere.

De precizat că se poate ”sări” peste această regulă atunci când și chiriașul este de acord cu încetarea contractului înainte de termen.

Un alt aspect, destul de important pentru proprietar, îl constituie încheierea cu chiriașul a unui proces-verbal de predare/primire a tuturor obiectelor aflate în imobil, la semnarea contractului, pentru a-și proteja aceste bunuri, în caz contrar, în cazul în care ceva ”dispare” din apartament, acesta nu poate justifica faptul că a deținut acel bun și, prin urmare, nu poate trage la răspundere chiriașul.

Un alt aspect prevăzut de lege este legat de evacuarea chiriașului rău-platnic sau care refuză să plece din apartament și continuă să locuiască în mod abuziv. În aceste condiții, contractul îi dă posibilitatea proprietarului să-l evacueze direct, cu executorul. În lipsa contractului, va fi nevoie de o hotărâre judecătorească de evacuare, procedură care, în general, se poate întinde în timp.

Daniel ALBU