În multe zone din marile orașe, precum Constanța, unde istoria se întâlnește cu modernitatea, distanța dintre două imobile a devenit mai mult decât o simplă măsurătoare tehnică. Aceasta este o sursă inepuizabilă de dispute juridice în instanță. Deși Codul Civil actual trasează linii clare pentru noile construcții, realitatea din teren, marcată de imobile ridicate cu decenii în urmă, transformă unele drepturi în dispute între vecini.
Se știe că, potrivit Codului Civil din România, distanța minimă între case este de 3 metri față de hotar pentru a evita servituțile de vedere, dar se recomandă consultarea Planului Urbanistic General (PUG) local, deoarece regulamentele de urbanism pot impune distanțe mai mari, adesea de 3 metri, pentru a asigura normele de securitate la incendiu.
În absența unor reguli locale stricte, limita minimă generală acceptată este de 60 cm față de limita de proprietate, însă construcțiile cu ferestre de vedere necesită distanțe mai mari.
Cu toate acestea, există multe imobile vechi, construite la distanțe mai mici, chiar și sub 2 metri, care ridică semne de întrebare asupra legalității acestora.
Au existat chiar reclamații și acțiuni în instanță privind astfel de situații, în care noii proprietari ai construcțiilor vechi, mult prea apropiate față de cum prevăd normativele în vigoare, au cerut lămurirea situațiilor.
Ce prevede legea
Actualul Cod civil prevede, la Art. 612-613, o distanță minimă de 60 cm față de hotar pentru construcții fără ferestre/balcoane spre proprietatea vecină, iar orice derogare de la această distanță minima se face cu acordul părților exprimat printr-un act autentificat la notariat.
Conflictul generațiilor imobiliare
Problema majoră apare însă în cazul zonelor istorice sau al cartierelor vechi, unde casele par să se sprijine una pe cealaltă. Noii proprietari, după consultarea noului Cod Civil, descoperă adesea că zidul vecinului este „prea aproape” sau că fereastra acestuia privește direct în sufrageria lor. În astfel de momente, apar reclamațiile și acțiunile în instanță, într-o încercare de a forța realitatea istorică să se alinieze standardelor din 2011.
Răspunsul justiției este mereu același în situații de acest gen, bazat pe un principiu de drept: neretroactivitatea.
Adică legea nouă, adoptată în octombrie 2011, nu are puterea de a dărâma ziduri ridicate în concordanță cu legea veche. Practic, o casă construită în perioada interbelică sau în anii ’70 nu poate fi declarată ilegală prin simpla apariție a unui cod nou. Ea beneficiază de ceea ce juriștii numesc o ”situație juridică consolidată”, fiind judecată după normele în vigoare la momentul „nașterii” sale.
Între lege și abuzul de drept
Această protecție a construcțiilor vechi nu înseamnă că litigiile sunt sortite eșecului, dat fiind că Instanțele sunt însărcinate să arbitreze nu doar ”centimetrii” dintre construcții, ci și intenții, fiind pusă în discuție dilema bunei vecinătăți.
Atunci când un proprietar cere dărâmarea unei porțiuni dintr-o casă veche doar pentru că nu respectă noile cote, fără a demonstra un prejudiciu real, judecătorii pot identifica un „abuz de drept”.
Daniel ALBU
