Constanța mai are puține suprafețe de mari dimensiuni disponibile pentru dezvoltare în interiorul orașului. Una dintre ele este terenul fostei baze RATC din zona Soveja–Delfinariu, unde proiectul Delfin Park propune transformarea a aproape nouă hectare într-o zonă urbană mixtă. După un an cu aprobări, dezbateri, proceduri juridice și apariția interesului unui investitor internațional, proiectul intră într-o etapă în care miza nu mai este doar ce arată randările, ci cum poate fi transformată această viziune într-o investiție concretă.
În ultimii ani, o bună parte din dezvoltarea rezidențială a Constanței s-a mutat spre marginile orașului și către localitățile învecinate. Este un fenomen firesc într-un municipiu în care terenurile mari disponibile în zonele deja urbanizate sunt din ce în ce mai rare.
Există însă și o altă formă de dezvoltare: recuperarea suprafețelor din interiorul orașului care și-au pierdut vechea funcțiune.
Terenul fostei baze RATC este un astfel de caz.
Amplasamentul beneficiază deja de avantajele orașului construit în jurul său și se află într-o zonă importantă a Constanței, în proximitatea Delfinariului și a Parcului Tăbăcărie. Provocarea este ca o suprafață utilizată în trecut pentru o funcțiune tehnică să fie transformată într-un spațiu care să participe din nou la viața cotidiană a orașului.
Mai mult decât o dezvoltare rezidențială
Conceptul Delfin Park a fost construit tocmai în jurul ideii unei dezvoltări mixte.
Locuințele reprezintă o componentă importantă, dar proiectul prevede și spații comerciale și servicii, facilități educaționale și zone verzi. Printre elementele sale se află un parc de aproximativ 12.000 de metri pătrați, conceput ca spațiu verde accesibil comunității.
Această combinație este importantă într-un oraș în care experiența ultimelor decenii a arătat limitele dezvoltărilor exclusiv rezidențiale.
Un cartier nu înseamnă doar locul în care oamenii dorm. Înseamnă servicii de proximitate, educație, comerț, spații pentru petrecerea timpului liber și posibilitatea de a rezolva cât mai multe dintre nevoile cotidiene fără deplasări inutile.
La dimensiunea Delfin Park, discuția devine astfel una de urbanism, nu doar de imobiliare.
Aproape 9 hectare pot influența o zonă mai mare decât proiectul propriu-zis
O investiție de asemenea amploare va avea inevitabil efecte și dincolo de limitele proprietății.
Va exista o nouă comunitate, va apărea cerere pentru servicii și comerț, iar relația cu infrastructura și cartierele din jur va deveni esențială.
De aceea, traficul și accesibilitatea au fost printre temele discutate public în jurul proiectului. Sunt întrebări legitime pentru orice dezvoltare de această dimensiune și reprezintă exact tipul de probleme care trebuie rezolvate în etapele de planificare și proiectare.
În același timp, există și reversul acestei ecuații. O zonă urbană mixtă poate reduce o parte din deplasările zilnice tocmai prin existența serviciilor, comerțului, educației și spațiilor de recreere în proximitatea locuinței.
Miza va fi, așadar, nu doar cât se construiește, ci mai ales cum se construiește și cum se conectează noua dezvoltare cu orașul existent.
Interesul unui grup internațional confirmă potențialul investiției
O evoluție importantă din ultimele luni a venit din afara Constanței.
Grupul Hagag și-a manifestat interesul pentru dezvoltarea proiectului, fiind inițiat un proces de due diligence, ulterior prelungit.
Un asemenea proces presupune o analiză aprofundată a oportunității: documentație, situație urbanistică și juridică, parametri financiari, costuri și perspective de dezvoltare.
Este însă relevant faptul că un proiect inițiat local și un teren cunoscut constănțenilor în primul rând prin fosta sa funcțiune au ajuns în atenția unui dezvoltator imobiliar internațional.
Pentru Delfin Park, aceasta reprezintă o validare importantă a potențialului proiectului și, în același timp, deschide posibilitatea unei noi etape investiționale.
Există și obstacole de parcurs
Evoluția unui proiect de aproape nouă hectare nu este liniară.
PUZ-ul aferent Delfin Park a fost aprobat de Consiliul Local Constanța, dar ulterior a fost contestat in instanta . Procedura juridică își urmează cursul și reprezintă unul dintre elementele care pot influența calendarul proiectului.
Este un aspect care face parte din situația actuală a dezvoltării și care va trebui clarificat pe parcursul etapelor următoare.
Pentru dezvoltator, intenția de fond privind terenul rămâne însă aceeași: continuarea demersurilor necesare pentru transformarea fostei baze într-o zonă urbană integrată.
De altfel, înainte de apariția unui șantier, proiectele mari presupun numeroase etape care nu sunt vizibile din stradă: urbanism, proiectare, avize, proceduri juridice, analize financiare, negocieri cu investitori și structurarea finanțării.
Un proiect privat, dar cu o miză urbană
Poate cea mai interesantă perspectivă asupra Delfin Park este că valoarea sa nu va putea fi măsurată exclusiv prin succesul comercial al investiției.
Pentru dezvoltator, evident, proiectul trebuie să fie sustenabil economic.
Pentru Constanța însă, criteriul va fi diferit.
Va conta ce se întâmplă cu aproape nouă hectare care astăzi nu contribuie la viața urbană în măsura potențialului lor: cât spațiu verde apare, ce servicii sunt create, cum sunt rezolvate circulațiile, cum se conectează proiectul cu zonele Soveja și Delfinariu și cât de accesibilă va fi noua zonă pentru comunitatea din jur.
Tocmai aici se află oportunitatea.
Delfin Park poate transforma o fostă infrastructură de transport într-o nouă bucată de oraș, într-o zonă deja consolidată și bine cunoscută a Constanței.
Proiectul mai are etape de parcurs, iar următoarele luni vor aduce probabil mai multă claritate atât asupra situației urbanistice și juridice, cât și asupra componentei investiționale.
Dar direcția propusă pentru teren este deja conturată: în locul unei suprafețe care și-a încheiat vechea utilitate, un spațiu urban cu locuințe, servicii, educație și verdeață, conectat la orașul care există deja în jurul său.
Dacă această viziune va fi dusă până la capăt, adevărata valoare a investiției nu se va vedea doar în clădirile construite, ci în felul în care cele aproape nouă hectare vor reuși să redevină parte din Constanța.
