Cumpărarea unui apartament nou reprezintă o investiție financiară majoră, dar și un risc, atunci când cumpărătorul nu știe prea bine la ce să se aștepte și cum să evite eventualele neplăceri sau, mai mult decât atât, să nu cadă victime escrocilor. Pentru a evita transformarea bucuriei într-un coșmar, specialiștii atrage atenția asupra importanței verificării amănunțite a documentației tehnice. O analiză atentă a actelor realizată înainte de semnarea actelor de vânzare/cumpărare poate salva cumpărătorul de cheltuieli ulterioare însemnate.
Pentru a evidenția unele probleme la care se expun cei care doresc să-și cumpere un apartament, venim cu un caz concret de la Constanța. Un italian a cumpărat, în urmă cu mai bine de zece ani, un apartament de la un alt cetățean, acesta din urmă cumpărându-l, la rândul său, de la o firmă, genul investitorilor imobiliari. Detalii AICI.
Ultimul cumpărător s-a confruntat cu probleme destul de urâte și acuză investitorul că a folosit materiale precare sau a executat lucrarea prost, astfel încât permit pătrunderea și infiltrarea apei în imobil.
Proprietarul consideră că imobilul are grave vicii, posibil de construire sau prin utilizarea unor materiale de proastă calitate ori a unor procedee tehnice neconforme, care aduc atingere calității acestuia, iar vânzătorul cu bună știință a ascuns aceste aspecte la vânzarea imobilului.
Cazul a ajuns în instanță de câțiva ani și este în curs de soluționare.
Ce trebuie verificat prima dată
Pentru a reduce riscul apariției unor vicii ascunse, specialiștii în domeniul construcțiilor și juriștii recomandă ca, la prima evaluare a unui apartament nou, să fie solicitate autorizația de construire și cartea tehnică a imobilului.
Aceste acte trebuie confruntate apoi cu realitatea de pe teren, urmărindu-se corespondența elementelor de structură vizibile, cum ar fi grinzile, pereții și stâlpii. Dintre toate documentele, cartea tehnică este de departe cea mai importantă.
Această carte a devenit obligatorie în construcții încă din anul 2007 și revine, ca obligație, dezvoltatorului care trebuie să o întocmească cu ajutorul personalului atestat.
Practic, acest document arată că imobilul a fost edificat în mod legal și corect, cu respectarea normativelor în domeniu. Cartea tehnică oferă dovezi privind existența unui proiect de structură verificat și include procesele-verbale pentru lucrările ascunse, confirmând că ceea ce s-a turnat și construit efectiv corespunde cu proiectul aprobat.
De asemenea, trebuie să conțină procesul-verbal de recepție finală, care să demonstreze că nu au existat observații de remediere sau că toate problemele constatate au fost deja rezolvate.
Riscurile financiare majore și importanța legalității
Dacă documentația este incompletă, cumpărătorul se poate confrunta ulterior cu probleme birocratice și tehnice, dar și cu o lipsă de certitudine privind siguranța clădirii.
Referitor la implicațiile juridice și financiare ale acestor lipsuri, l-am consultat pe avocatul Ionuț Cazan din cadrul Baroului Constanța.
„În momentul în care lipsesc documente esențiale din cartea tehnică, orice intenție viitoare a proprietarului de a modifica apartamentul, chiar și la nivelul elementelor nestructurale, devine un demers extrem de costisitor.
Va fi nevoie de expertize complexe pentru a determina caracteristicile structurii, iar în cazul blocurilor, aceste costuri sunt descurajante, la care se adaugă dificultatea majoră de a obține acordul vecinilor.
Mai mult, autoritățile și experții sunt foarte reticenți în a aviza modificări pentru clădirile fără proces-verbal de recepție sau cu o carte tehnică incompletă. Dincolo de birocrație, dacă se descoperă degradări, chiar și minore precum simple fisuri, nimeni nu poate da un verdict clar fără o expertiză tehnică, existând permanent suspiciunea că normele calității nu au fost respectate și că rezistența la un eventual cutremur este compromisă”, ne-a explicat Ionuț Cazan.
Cu alte cuvinte, lipsa unei verificări prealabile poate aduce costuri uriașe. O expertiză tehnică realizata după achiziție poate costa de cinci ori mai mult pentru un singur apartament, ajungând, în cazul blocurilor mari, la valoarea unei întregi unități locative.
Mai grav este că, dacă expertiza indică necesitatea unor consolidări, costurile de reparație pot atinge între 40% și 70% din valoarea totală a imobilului.
Daniel ALBU
