Unul dintre cele mai comune scenarii în familiile din România este vânzarea unei proprietăți dobândite de un soț înainte de căsătorie pentru a achiziționa o locuință mai spațioasă, folosind ca diferență de preț economiile comune ale cuplului. Când se ajunge la divorț și, implicit, la partaj, apare o întrebare inevitabilă, adesea sursă de conflicte aprinse: cum se împarte această nouă casă și cât îi revine fiecăruia? Deși mulți trăiesc cu impresia că tot ce se cumpără în timpul căsătoriei se împarte orbește pe jumătate, legislația civilă românească și practica instanțelor de judecată contrazic acest mit, oferind soluții clare și proporționale cu aportul real al fiecărei părți.
”Eu și soțul meu am cumpărat o casă cu banii obținuți din vânzarea unei case pe care el o avea dinaintea căsătoriei, dar și cu cei economisiți de amândoi, în timpul căsătoriei. Adică avem o casă cumpărată atât cu bani proprii, dar și cu bani din bugetul familiei. În caz de divorț și partaj, cum se împarte imobilul? Cât ne revine fiecăruia?”.
Este o întrebare adresată de o femeie pe un grup de consultanță juridică, în speranța că va primi un răspuns din partea celor abilitați. Pentru a veni în ajutorul acesteia, am apelat, ca de fiecare dată, la consultanții Focus Press.
Ce spune legea despre banii proveniți din vânzarea unei locuințe proprii
Potrivit Codului civil, așa cum se știe, bunurile dobândite înainte de căsătorie rămân, în principiu, proprietatea exclusivă a celui care le-a cumpărat.
Mai mult, articolul 340 litera g) din Codul civil prevede că sunt bunuri proprii inclusiv sumele de bani care înlocuiesc un bun propriu.
Prin urmare, dacă unul dintre soți avea un apartament înainte de căsătorie și îl vinde ulterior, banii obținuți NU devin automat bunuri comune. Aceștia își pot păstra caracterul propriu chiar dacă sunt utilizați pentru cumpărarea unei alte locuințe.
Situația se complică atunci când suma este completată cu economii realizate de ambii soți în timpul căsătoriei.
Articolul 339 din Codul civil stabilește că bunurile dobândite în timpul comunității legale sunt bunuri comune, însă această regulă trebuie analizată împreună cu excepțiile privind bunurile proprii.
Cum se împarte casa dacă unul dintre soți a contribuit cu bani proprii
Luând ca exemplu speța de la începutul articolului, putem face o simulare pentru a exemplifica ceea ce vrea să spună Codul civil. Să presupunem că unul dintre soți a vândut apartamentul deținut înainte de căsătorie pentru 80.000 de euro. La aceasta sumă au fost adăugați încă 40.000 de euro, economisiți împreună în timpul căsătoriei, iar cu cei 120.000 de euro a fost cumpărată o casă.
În cazul unui partaj, dacă se dovedește că cei 80.000 de euro au fost investiți din patrimoniul propriu (din vânzarea casei deținută dinaintea căsătoriei) și că economiile comune reprezintă o contribuție egală a soților, o posibilă modalitate de calcul ar fi următoarea: primul soț ar beneficia de cei 80.000 de euro, plus jumătate din economiile comune, respectiv 20.000 de euro. Celuilalt soț i-ar reveni cealaltă jumătate, adică 20.000 de euro.
Raportat la prețul inițial al casei, aceasta ar însemna aproximativ 83,33% pentru primul soț și 16,67% pentru celălalt.
Trebuie subliniat însă că aceste procente reprezintă doar un exemplu orientativ, nu o regulă obligatorie. În funcție de probe, de actele încheiate și de cererile formulate, se poate punne problema recunoașterii unei părți din imobil ca bun propriu sau a stabilirii unor cote diferite din bunul comun.
Articolul 357 din Codul civil prevede că, la lichidarea comunității, fiecare soț își preia bunurile proprii, după care se împart bunurile comune. Pentru acestea din urmă, contribuția soților este prezumată egală până la proba contrară.
Ce au stabilit instanțele în cazuri asemănătoare
Practica judiciară confirmă importanța provenienței banilor investiți în locuința familiei.
Un exemplu îl reprezintă Decizia civilă nr. 727 din 24 noiembrie 2015 a Tribunalului Bacău, într-un litigiu în care unul dintre soți vânduse cu 30.000 de euro un apartament cumpărat înainte de căsătorie, iar banii fuseseră utilizați pentru construirea unei case.
Judecătorii au analizat inclusiv modul în care fusese achitat creditul pentru primul apartament. Pe baza expertizei, s-a stabilit că 21,7% din obligațiile aferente achiziției fuseseră achitate înainte de căsătorie, iar 78,3% în timpul acesteia. Aceste împrejurări au fost luate în considerare la stabilirea contribuțiilor patrimoniale ale soților.
Hotărârea, pronunțată într-un litigiu guvernat de vechiul Cod al familiei, arată importanța documentelor care dovedesc proveniența și utilizarea banilor. Totodată, instanța a evidențiat că recunoașterea unei părți a imobilului ca bun propriu, prin subrogație reală, presupunea formularea unei cereri în acest sens.
Prin urmare, contribuția suplimentară trebuie nu doar dovedită, ci și valorificată juridic în mod corespunzător.
Ce dovezi sunt necesare și cine poate păstra locuința
Soțul care solicită recunoașterea banilor proprii trebuie să prezinte documente care demonstrează proveniența acestora și folosirea lor pentru cumpărarea noii case.
Cele mai importante dovezi pot fi contractul de achiziție a primei locuințe, contractul de vânzare. a acesteia, extrasele bancare și documentele privind plata noii locuințe.
În lipsa unor dovezi suficiente, poate fi dificil de stabilit cât din valoarea casei provine efectiv din patrimoniul propriu al unuia dintre soți.
Dacă foștii parteneri ajung la o înțelegere, partajul poate fi realizat la notar. În caz contrar, instanța va stabili drepturile fiecăruia.
Casa poate fi atribuită unuia dintre soți, cu obligația de a-i plăti celuilalt o sumă de bani, numită sultă, corespunzătoare drepturilor stabilite la partaj. Dacă atribuirea nu este posibilă, se poate ajunge și la vânzarea imobilului și împărțirea prețului.
Casa nu se împarte automat în două părți egale
În cazul în care unul dintre soți a investit în cumpărarea casei bani proveniți din vânzarea unei locuințe deținute înainte de căsătorie, această contribuție poate influența semnificativ rezultatul partajului.
Legea nu impune împărțirea obligatorie în proporție de 50%-50%, dar nici nu garantează automat o anumită cotă soțului care a contribuit cu bani proprii.
Ceea ce contează sunt proveniența sumelor, dovezile privind utilizarea lor, regimul matrimonial și împrejurările concrete ale achiziției.
Astfel, cel care a investit bani proprii poate ajunge să primească o parte considerabil mai mare din valoarea locuinței, dacă își dovedește drepturile și acestea sunt recunoscute la partaj.
Daniel ALBU
