”Am cumpărat o casă bătrânească în 1965 așa cum se proceda atunci, cu o chitanță de mână. Nu mai am chitanța de mult, iar casa veche am demolat-o prin anii ’70, am construit alta tot atunci, iar singurul document pe care îl am și care dovedește că am locuit în această casă este un proces verbal de sancționare, o amendă pe care am primit-o de la primărie, atunci, când construiam casa. În tot acest timp am plătit taxele și impozitele. Cum pot obține drept de proprietate acum, în 2026, pe casa construită de mine și pe terenul pe care l-am cumpărat dar pentru care nu am niciun act?”…
Este o întrebare adresată de un cetățean din județ pe un grup de consultanță online. Potrivit internauților din grup, se pare că este o situație extrem de des întâlnită în România rurală și în cartierele vechi ale orașelor.
Este vorba despre lipsa actelor de proprietate pentru casele și terenurile tranzacționate în perioada comunistă. Sunt mulți cei care au cumpărat proprietăți în anii ’60 sau ’70 folosind o simplă „chitanță de mână”, un înscris care astăzi, din punct de vedere juridic, nu ține loc de act de proprietate dar care, în cazul în care mai există, poate produce efecte juridice dar limitate.
Mai mult, casele vechi au fost deseori demolate și reconstruite fără autorizații, singurele dovezi ale existenței proprietarului acolo fiind plata impozitelor și, în unele cazuri, amenzile primite de la primărie pentru construire fără autorizație, așa cum reiese din cazul menționat mai sus. Totuși, legea oferă o soluție pentru intrarea în legalitate, chiar și acum, în anul 2026.
Posesia: diferența dintre a locui și a deține în acte
”Pentru a înțelege cum se poate rezolva această problemă, trebuie făcută o distincție clară între proprietate și posesie. Proprietatea este dreptul absolut, recunoscut printr-un act oficial (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor). Posesia, în schimb, este o stare de fapt. Reprezintă situația în care o persoană folosește un bun și se comportă public exact ca un proprietar, chiar dacă nu are hârtiile care să ateste acest lucru.
Legea recunoaște această stare de fapt și o protejează, dar cere ca posesia să îndeplinească anumite condiții stricte pentru a produce efecte juridice.
Posesia trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar. Simplul fapt că persoana a locuit acolo din 1965, a plătit taxele și impozitele la zi și a fost recunoscută de vecini drept „stăpânul” locului transformă o simplă locuire într-o posesie utilă. Deschiderea rolului fiscal și achitarea anuală a impozitului reprezintă încă o dovadă a intenției de a poseda sub nume de proprietar”, ne-a declarat Mirela Doicescu, avocat în Baroul Constanța.
Uzucapiunea: mecanismul legal care transformă posesia în proprietate
Însă pentru a deveni proprietar, după recunoașterea posesiei urmează invocarea uzucapiunii, un procedeu juridic prevăzut în Codul civil prin care posesorul de bună credință poate deveni proprietar, bineînțeles dacă sunt îndeplinite cerințele legale, în special cele legate de perioadele de timp.
”Deoarece posesia în acest caz a început în anul 1965, speței i se aplică regulile din Vechiul Cod Civil (din 1864), care stabilește termenul pentru uzucapiune la 30 de ani. Acest lucru înseamnă că, dacă o persoană a stăpânit un teren timp de cel puțin 30 de ani, statul îi recunoaște dreptul de a deveni oficial proprietar. Din anii ’70 și până în prezent a trecut mult mai mult de o jumătate de secol, așadar condiția timpului este pe deplin îndeplinită”, ne-a mai declarat avocat Mirela Doicescu, consultantul nostru.
Amenda de la primărie: o dovadă neașteptat de valoroasă
Revenind la speța de față, în lipsa chitanței de mână dintre vânzător și cumpărător, care oricum ar fi avut doar valoarea unei dovezi parțiale, procesul-verbal de sancționare primit în anii ’70, pentru construirea fără autorizație, capătă o importanță mult mai mare, aproape crucială.
Deși o amendă este în mod normal un eveniment negativ, în instanță ea devine un act oficial emis de o autoritate publică care demonstrează două lucruri principale: momentul exact în care a fost edificată noua construcție și faptul că autoritățile statului au constatat direct, la fața locului, că persoana respectivă stăpânea terenul și se comporta ca un proprietar care își construiește o casă.
Situația casei noi: principiul accesiunii imobiliare
Dacă instanța constată dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului prin uzucapiune, reclamantul poate solicita și constatarea dreptului asupra construcției edificate pe acel teren, în temeiul accesiunii imobiliare. Admiterea acestui capăt de cerere presupune dovedirea edificării construcției de către reclamant sau autorii săi și inexistența unui drept contrar aparținând unei alte persoane.
Pașii concreți în instanță
Procedura nu se poate face la notar, ci exclusiv prin instanță. Persoana în cauză trebuie să deschidă o acțiune în constatare la judecătoria în raza căreia se află imobilul. Procesul se îndreaptă, de regulă, împotriva unității administrativ-teritoriale (comuna, orașul sau municipiul, reprezentate prin primar).
În instanță trebuie folosite toate dovezile adunate de-a lungul anilor, precum pot folosi și declarațiile de martori ale unor vecini care pot depune mărturie în favoarea reclamantului.
Pot fi folosite certificatele de atestare fiscală care demonstrează plata taxelor din ultimii zeci de ani, procesul-verbal de amendă din anii ’70 care atestă momentul ridicării construcției, precum și declarațiile vecinilor care vor confirma sub jurământ că familia a locuit acolo neîntrerupt și nu a fost tulburată de nimeni.
De asemenea, în cadrul procesului, vor fi desemnați experți judiciari: un expert topoograf care va măsura și delimita exact terenul și un expert în construcții care va identifica imobilul și va confirma vechimea acestuia. La finalul acestui demers, hotărârea judecătorească definitivă va ține loc de act de proprietate și va putea fi înscrisă în Cartea Funciară.
Daniel ALBU
