Cu toții am auzit, cel puțin o dată, despre cazuri în care proprietarii unor locuințe au fost nevoiți să recurgă la forța coercitivă a statului pentru evacuarea unor persoane fizice sau juridice din imobile ocupate fără drept. De asemenea, se întâmplă frecvent ca unii chiriași să fie dați afară ilegal din spațiile închiriate sau înainte de expirarea contractelor (în cazurile fericite în care sunt încheiate acele contracte). Legislația în vigoare prevede drepturi și obligații de ambele părți, iar evacuarea se face în anumite condiții.
Dacă ați avut, recent, experiența neplăcută de a fi dați afară dintr-o locuință unde ați stat cu chirie, fără a fi notificați în prealabil și cu încălcarea prevederilor contractului de închiriere, doar pentru că așa a vrut proprietarul, pentru că s-a râzgândit între timp sau a găsit alți clienți, cu bani mai mulți sau din oricare alt motiv, aflați că ați fost victima unui abuz.
În aceeași măsură, dacă sunteți proprietar și proprietatea vă este ocupată abuziv, fără forme legale și fără să vi se ofere beneficii de pe urma ocupării acesteia, puteți considera că vă sunt lezate drepturile conferite de lege și aveți posibilitatea să apelați la justiție, pentru a vi se face dreptate.
Cazul I
În situația în care un chiriaș (sau arendaș) care și-a îndeplinit obligațiile contractuale și al cărui contract este încă în termenul de valabilitate este pus în situația de a părăsi imobilul fără o notificare în prealabil și fără motive plauzibile, acesta are la dispoziție posibilitatea de a-l obliga pe proprietar, prin hotărâre judecătorească, să-i permită să locuiască în continuare, până la data încetării contractului de închiriere (prin „obligația de a face“, după cum se numește acțiunea civilă în acest caz – n.r.).
Au fost mai multe cazuri în care unii proprietari le-au cerut chiriașilor să elibereze spațiile închiriate pe motiv că doresc să le vândă sau să le închirieze, în timpul sezonului, în regim hotelier. Codul civil în vigoare prevede unele noțiuni legate de drepturi și obligații, care îi obligă, practic, pe proprietari să respecte drepturile chiriașilor, iar dacă transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului se face în timp ce există un contract de închiriere în curs, noul proprietar poate prelua bunul, dar cu tot cu chiriaș, până la data încetării contractului. Aici vorbim de ceea ce Codul civil denumește „obligații opozabile terților“, adică situația în care chiriașul nu are treabă cu tranzacția, însă aceasta își răsfrânge efectele și asupra lui.
Bineînțeles, există și posibilitatea ca cei implicați să ajungă la o înțelegere amiabilă, iar chiriașul poate elibera spațiul de bunăvoie.
Cazul II
Codul de procedură civilă prevede, la art. 1040 C, că „dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu“.
Următorul articol, 1041, prevede că „Cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor, în afară de cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii. Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor“.
Așa cum se poate observa, în ambele situații, doar instanța de judecată poate face dreptate, iar evacuarea unei persoane dintr-un imobil fără o hotărâre judecătorească este ilegală.
Daniel ALBU
