În materia juridică privind dreptul de proprietate, așa cum apare el în dreptul civil din România, apare și noțiunea de uzufruct, pe care mulți și-au însușit-o prin prisma faptului că s-au ”lovit” de situații în care aceasta a fost subiect de discuție. Dar ce facem atunci când întâlnim noțiunea de ”moștenire cu uzufruct viager”? Așa cum v-am obișnuit, ne documentăm de la specialiști și din lege.
Pentru a înțelege mai bine despre ce este vorba, trebuie lămurită noțiunea de uzufruct. Acesta reprezintă unul dintre dezmembrămintele dreptului de proprietate și este un drept real, așa cum este prezentat în materia de specialitate. Potrivit reglementărilor stabilite prin articolul 703 din Codul Civil, acest drept oferă unei persoane posibilitatea de a utiliza bunul altuia și de a beneficia de toate avantajele economice pe care acesta le produce, având însă obligația fundamentală de a-l conserva, întocmai ca un proprietar.
Practic, prin constituirea uzufructului, dreptul de proprietate se divide în două componente distincte: nuda proprietate, care rămâne proprietarului (și îi conferă dreptul de a vinde proprietatea respectivă – n.r.) și uzufructul propriu-zis, care trece în posesia beneficiarului și îi dă posibilitatea să se folosească de el.
Moștenirea cu uzufruct viager înseamnă că o persoană (uzufructuarul) primește dreptul de a locui sau de a folosi un bun imobil pe toată durata vieții sale, în timp ce nuda proprietate (dreptul de a vinde) revine altei persoane. După decesul uzufructuarului, nuda proprietate devine automat proprietate deplină pentru moștenitor.
Dacă vorbim despre moștenire cu uzufruct viager, automat vorbim despre transmiterea unei locuințe (sau alte imobile, precum terenuri etc) către copii sau rude în timpul vieții, fără a pierde controlul asupra ei.
Este o practică tot mai întâlnită, acest instrument permițând proprietarului să cedeze „actele” casei, dar să păstreze dreptul de a locui în ea și de a-i folosi beneficiile exact ca un proprietar, având însă datoria de a-i păstra integritatea.
O proprietate împărțită în două: Cine deține ce?
”Atunci când se stabilește un astfel de aranjament, dreptul de proprietate se separă în două componente distincte. Pe de o parte, avem nuda proprietate, care revine celui care primește casa (adesea viitorul moștenitor). Pe de altă parte, avem uzufructul, care îi permite fostului proprietar să stăpânească bunul în continuare.
Această formă de deținere este, prin definiție, temporară. Dacă beneficiarul este o persoană fizică, uzufructul este, de regulă, viager – adică durează până în ultima clipă a vieții acestuia. Legea prevede că, în cazul în care nu se specifică o durată anume, se presupune automat că dreptul este pe viață. Pentru companii (persoane juridice), această perioadă este limitată la maximum 30 de ani”, ne-a declarat avocatul Ionuț Cazan din Baroul Constanța.
Puterea uzufructuarului: Mai mult decât simpla locuire
Potrivit legislației în materie civilă, cel care păstrează uzufructul nu este doar un simplu chiriaș. El are dreptul de a cere predarea bunului pentru a-l folosi exclusiv și poate chiar să obțină venituri de pe urma lui.
De exemplu, un bunic care și-a rezervat uzufructul poate alege să închirieze apartamentul și să păstreze chiria pentru sine, fără ca nudul proprietar să poată interveni.
Mai mult, uzufructuarul are libertatea de a-și ceda dreptul altei persoane (prin vânzare sau donație) sau chiar de a-l ipoteca, fără a avea nevoie de acordul proprietarului din acte, cu condiția ca acest lucru să fie notat în Cartea Funciară.
Totuși, orice astfel de transfer încetează la moartea beneficiarului inițial. Dacă pe parcursul anilor uzufructuarul face investiții care cresc valoarea casei cu acordul proprietarului, el are dreptul să ceară despăgubiri la finalul contractului.
Îndatoririle celui care locuiește în casă
Libertatea vine cu responsabilități. Înainte de a prelua bunul, uzufructuarul trebuie să facă un inventar și să ofere o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor (cu excepția situațiilor în care a fost scutit de această sarcină sau dacă este fostul proprietar care a făcut o donație).
Principala sa obligație este de a întreține casa „ca un bun proprietar”. El suportă costurile reparațiilor curente și trebuie să îl anunțe pe nudul proprietar dacă sunt necesare reparații mari, structurale. De asemenea, acesta plătește cheltuielile de judecată legate de folosirea bunului și trebuie să păstreze destinația inițială a imobilului (de exemplu, să nu transforme o locuință în spațiu comercial fără a aduce un beneficiu real valorii bunului).
De ce nu mai este necesară succesiunea?
Marele avantaj al uzufructului viager apare în momentul decesului beneficiarului. Dacă o persoană a vândut sau a donat locuința rezervându-și uzufructul pe viață, la moartea sa, nu mai este nevoie de dezbaterea moștenirii pentru acel imobil.
Proprietatea, care fusese „ruptă” în două, se reîntregește automat. Pentru ca nudul proprietar să devină proprietar deplin în acte, procedura este pur administrativă: se depune o cerere la Biroul de Cadastru, împreună cu certificatul de deces legalizat. În acel moment, uzufructul este șters din Cartea Funciară, iar proprietarul intră în posesia totală a bunului, rapid și fără complicații juridice suplimentare.
Daniel ALBU
