VIDEO. Tendințele de pe piața imobiliară din Constanța, explicate de George Barzu, broker owner Union Group

Ce se întâmplă cu piața imobiliară în contextul actual, cum evoluează prețurile, la ce să fim atenți atunci când tranzacționăm o proprietate? Sunt doar câteva dintre întrebările pe care le-am primit în ultima perioadă de la constănțeni. Sunt chestiuni care ne preocupă în contextul în care traversăm o perioadă delicată din punct de vedere financiar – România și-a declarat, prin intermediul guvernanților, “starea de austeritate”. Și-atunci, la ce să ne așteptăm în privința pieței imobiliare: se mai vând, se mai cumpără proprietăți? Cresc, scad prețurile la Constanța? Despre aceste aspecte am discutat cu un specialist în domeniu – George Barzu, broker, owner Union Group.

Reporter: Care este situația pieței imobiliare din Constanța?

George BARZU: În ciuda speculațiilor, piața este dinamică, prețurile sunt în creștere de o bună bucată de timp. Cerere există în piață, de asta prețurile și urcă, nu stau pe loc. Cred că nici cel mai mare expert nu poate previziona care va fi situația pe mai departe. Dacă ar fi să îmi dau cu părerea, eu nu văd motive temeinice ca prețurile să scadă, cel puțin pe termen mediu și lung. Ok, acum sunt și aceste măsuri fiscale și poate fi înregistrată o stagnare, pentru că s-au diminuat veniturile multor oameni, posibil deci o stagnare, însă nu văd să scadă prețurile la imobiliare pe viitor.

Ne place să fim proprietari nouă, românilor, de fapt suntem pe primul loc, detașat, din acest punct de vedere la nivelul Europei, cu 96% proprietari, în condițiile în care media la nivel european este de aproximativ 60%. Cererea există, se construiește foarte mult, dar se construiește în zonele limitrofe – se construiește în Mamaia, Mamaia Nord, în oraș nu prea este spațiu prea mult de construit – (…) și, având în vedere cererea, cred eu că prețurile vor continua să crească pe termen mediu și lung. Acum, sigur, pot fi și foarte multe situații neprevăzute, am avut o pandemie, am avut război, dar chiar și așa, previziunile sunt ca piața să fie în continuare în creștere.

R.: Orașul se extinde, vedem că se construiește spre Ovidiu, chiar și în Kilometrul 5…

G.B.: Da, așa este, orașul se extinde. Însă, nevoia oamenilor este, din ce am sesizat eu, să aibă cam tot la îndemână, de a avea grădinița foarte aproape, de a avea școală, de a avea o farmacie, un supermarket – la parterul blocului, dacă se poate. Și-atunci cererea rămâne concentrată în zone precum Tomis Nord, Capitol, Trocadero, Dacia, unde ofertele, dacă stăm și analizăm, sunt foarte puține.

R.: Mă uitam, însă, la noile construcții, la ce promit dezvoltatorii imobiliari, prin reclame, și anume că noile construcții vor beneficia de grădinițe, spații verzi, infrastructură și tot ce mai au nevoie oamenii.

G.B.: Da, dar aceste lucruri nu pot fi făcute peste noapte, ci chiar în zeci de ani. E adevărat, tendința noilor proiecte, și nu doar în Constanța, este de a oferi cât mai multe facilități și clientul cam asta își dorește – își dorește parcuri, magazine etc. –, dar e ceva de durată. Dezvoltatorii mari da, de vreme ce își permit să construiască sute, mii de apartamente, sunt cumva „obligați” să ofere și facilități. Dar dezvoltatorii nu sunt doar cei mari, sunt divizați cumva, sunt și dezvoltatori mai mici, care nu construiesc într-un volum atât de mare, așadar oferta este diversificată. Dar da, este un trend să se facă genul acesta de complexe mari, cu facilități, dar nu sunt atât de multe.

R.: Nu se vând mai bine apartamentele acestea?

G.B.: Din ce am sesizat eu, oamenii preferă zona în detrimentul unei proprietăți la periferie, fie el și în cadrul unui complex mare.

R.: Și cam ce preferă lumea, apartamente de vacanță sau de locuit?

G.B.: Dacă ne uităm în oraș, clar, de locuit, în proporție covârșitoare. În Mamaia Nord, acolo e diversificat cumva: sunt constănțenii care cumpără ca investiție, ca randament, sunt foarte mulți și din alte zone ale țării care cumpără fie ca investiție, ca apartament de vacanță pe care să îl închirieze, să obțină un randament de pe urma lui…

Însă, în Mamaia Nord sunt într-o scădere. Dacă în Constanța, în oraș, au tot crescut prețurile – în ultimii zece ani s-au dublat, cresc în medie de 10 – 15% pe an –, în Mamaia Nord este o stagnare, dacă nu o scădere a prețurilor în ultima perioadă, pentru că oamenii au de unde să aleagă, oferta e foarte mare, cererea a mai scăzut, sunt și acele probleme legate de infrastructură, pentru că s-a tot construit, iată motivele pentru care piața imobiliară în Mamaia Nord cam lasă acum de dorit, iar cei care vând trebuie să lase destul de drastic din preț. Am avut oferte pe care le-am vândut, cu 1.000 – 1.300 de euro metrul pătrat util, în condițiile în care în oraș prețurile se învârt între 1.800 – 2.000 de euro metrul pătrat, ca medie.

R.: Suntem într-o perioadă dificilă din punct de vedere financiar și economic pentru țară. Iar asta se răsfrânge și asupra noastră, a tuturor, în legătură cu veniturile, taxele și așa mai departe. Și, totuși, previziunea ta este că piața imobiliară va continua să crească.

G.B.: Eu așa cred. Și deși prețurile par foarte mari, până la urmă, ele sunt mari raportat la ce? Și veniturile noastre au crescut în ultimii ani, salariul mediu este destul de mare. Cu 1,5 salarii medii nete poți să îți cumperi un metru pătrat. Ai nevoie de 7 – 8 ani în ceea ce privește salariul mediu net ca să îți cumperi un apartament, în timp ce media Europei este de 20 de ani. Adică ai nevoie de 20 de ani, dacă câștigi salariul mediu net în acea țară, ca să îți cumperi acel apartament. La noi media este de 7 – 8 ani. Avem cam cele mai ieftine prețuri din Europa. Și, cum spuneam, ne place să fim proprietari, deci nu văd de ce vor scădea. Poate peste un an, poate peste zece… De câțiva ani tot vedem articole conform cărora prețurile scad, însă prețurile au tot crescut.

R.: Dar la ce trebuie să fim atenți atunci când cumpărăm un apartament sau chiar când vindem?

G.B.: Când cumpărăm, în primul rând, trebuie să ne asigurăm că avem banii. În eventualitatea în care cumpărăm prin credit ipotecar, trebuie să mergem să facem o simulare (…) Sunt destule greșeli care se fac de către clienți. Sunt clienți, de exemplu, care merg să vadă proprietăți cu gândul că o să vândă proprietatea pe care o au deja. Atunci, ei dau avansul și apoi se trezesc că nu reușesc să vândă sau nu vând la prețul la care sperau.

Apoi, ca vânzător, deși pare banal, trebuie să te asiguri că ai toată documentația, așa încât când vine un cumpărător să nu intervină blocaje (…) Evident, foarte important este prețul. Vânzătorii trebuie să înțeleagă că nu ei hotărăsc prețul. Ei pot spune un preț pe care îl doresc, dar dacă vor să vândă cu adevărat, ei trebuie să se alinieze pieței și cererii din piață. (…) Sunt proprietari care stau un an, doi cu proprietatea la vânzare, când în mod normal ar trebui să se vândă în câteva luni, dacă este stabilit prețul corect. Apoi, mai sunt greșeli de promovare. Nu e suficient să facă două – trei poze cu telefonul și să le pui pe OLX sau pe Publi24 și să te gândești că o să vină toți cumpărătorii… Acestea ar fi niște greșeli, în mare, care pot fi evitate.

(…) Un bun consultant, un specialist poate să îți aducă niște servicii care să îți aducă plus valoare și să te ajute să obții cele mai bune condiții. Evident, oricine poate să vândă singur, dovadă că 70% din tranzacții se fac între persoane fizice direct, fără să fie intermediată de o agenție imobiliară. Dar, în același timp, trebuie să înțelegem că viteza de vânzare este alta, prețul obținut, atunci când ești proprietar și angajezi un consultant, un broker imobiliar, va fi mult mai bun, siguranța tranzacției etc.

(…)

R.: În încheiere, ca owner, proprietar al Union Group, cum ai descrie compania și planurile pe care le ai, ca orice întreprinzător?

G.B.: Noi am început acum patru ani, inițial am început sub altă formă, am fost parte a unei francize internaționale foarte mari, am fost sub umbrela lor un an. Nu s-a dovedit a fi cea mai bună decizie, așa că am luat decizia de a forma un brand local și de a forma o echipă care să livreze servicii cât mai calitative către oameni, de a nu pune neapărat comisionul în prim-plan. Deși pare un clișeu, eu cred că dacă faci ceea ce trebuie și respecți niște standarde, bani oricum o să vină.

Am pornit de la ideea de a nu fi acea agenție clasică, unde este luat clientul dintr-un loc în altul și de a încasa doar un comision, ci mi-am dorit ca fiecare coleg din cadrul Union Group să fie un sprijin, un consultant pentru client, să îl consilieze, să îi vadă nevoile, să vadă de ce vrea să vândă, de ce vrea să cumpere, cum a ajuns la decizia asta, ce are în plan mai departe. Vă spun sincer, au venit clienți către noi care au vrut să vândă proprietatea, dar le-am spus că nu ar fi cea mai bună soluție și nu am încasat niciun ban pentru asta, însă cu siguranță am câștigat o reputație. Cu siguranță, acel client, pe viitor, va apela 100% la noi, ne va recomanda mai departe. (…)

Interviul integral poate fi urmărit în materialul VIDEO atașat!

Valentin ISPAS, Alexandra CUCU